Woont men, door koop, in een appartement dan is men van rechtswege verplicht lid van de vereniging van eigenaren, de VvE.
Dit lidmaatschap kan uitsluitend beëindigd worden door het appartementsrecht weer te verkopen.
De vereniging wordt in alle rechtshandelingen vertegenwoordigd door het bestuur. Daarmee wordt het bestuur geenszins “de baas” binnen een VvE.
De Vergadering van Eigenaren (de eigenaren in vergadering bijeen)is het hoogste orgaan. In de Vergadering worden de besluiten genomen. Deze besluiten dienen door het bestuur te worden uitgevoerd. Het bestuur is het “uitvoerende orgaan”. Met andere woorden: “Het bestuur (of de al dan niet professionele bestuurder) is de uitvoerder van de door de Vergadering genomen besluiten.
Het gebouw of het complex zal door de zorg van het bestuur verzekerd worden bij één of meer door de Vergadering aan te wijzen verzekeraars tegen glas-, water-, storm-, brand- en ontploffingsschade.
De beslissing over het onderhoud van de gemeenschappelijke gedeelten en de gemeenschappelijke zaken berust bij het bestuur.
Het bestuur kan echter geen onderhoudswerkzaamheden opdragen die een bedrag, dat door de Vergadering is vastgesteld, te boven gaan.
Veel appartementseigenaren gaan uit van de veronderstelling dat zij een woning hebben gekocht in de ruimste zin van het woord. Dat is onjuist en een verkeerde gedachtegang.
Als men een appartementsrecht heeft gekocht is men gezamenlijk – samen met de overige eigenaren – eigenaar is van het gehele complex.
De wet verstaat onder het appartementsrecht een aandeel in een gebouw met toebehoren. Door aankoop van het recht verkrijgt men de bevoegdheid tot het uitsluitend (exclusieve) gebruik van een bepaald gedeelte van het gebouw; het privégedeelte. Er wordt dus onderscheid gemaakt tussen het eigendom enerzijds en de gebruiksrechten anderzijds.
Het feitelijke eigendom van het gehele complex (het gebouw + toebehoren) komt toe aan alle appartementsrechteigenaren gezamenlijk.
In de maandelijkse bijdrage, ook wel het maandelijks voorschot onderhoudsbijdrage genoemd, worden dan ook de kosten doorberekend voor onderhoud van het gehele complex.
Het juridische verschil tussen een vereniging van eigenaren en een sportvereniging is al zichtbaar in de benaming. Bij een VvE gaat het woord vereniging vooraf aan de belanghebbenden (de eigenaren), terwijl bij een sportvereniging het woord vereniging volgt na de aanduiding “sport”.
Bij een vereniging van eigenaren is men, gedurende de tijd dat men eigenaar is van een appartementsrecht in het complex van die VvE, van rechtswege (verplicht) lid.
Bij een sportvereniging wordt men naar eigen keuze lid. Men kan te allen tijde, zijn lidmaatschap beëindigen.
In een VvE kan men zijn lidmaatschap uitsluitend beëindigen door het appartementsrecht te verkopen.
Bij een sportvereniging betaalt een lid contributie. In een VvE betaalt men maandelijks een voorschot op de onderhoudsbijdrage.
Maar het grootste verschil is dat voor iedere VvE, via de splitsingsakte, een (vorm van) een modelreglement van kracht is verklaard.
Dit reglement regelt, op een volkomen afwijkende manier dan bij gewone verenigingen, onder andere de benoeming en ontslag van het bestuur en de voorzitter van de vergadering van eigenaars. En daar zijn, binnen een VvE, een hoop misverstanden (en vervolgens ruzie en frustraties) naar te herleiden.
De structuur (hiërarchie) van de regelgeving voor VvE’s:
- Het BW (boek 5 en voor zover van toepassing boek 2);
- De akte van splitsing;
- Het in de akte van splitsing vastgestelde modelreglement;
- Eventueel het huishoudelijk reglement;
- De besluiten van de Vergadering;
- De uitvoering door het bestuur.
De wetgeving valt uiteen in 2 zaken, dwingend- en regelend- recht.
Dwingend recht wil niets anders zeggen dan dat iets moet, dient of verplicht is.
Er is sprake van regelend recht wanneer er gesproken wordt over kunnen, kan, mogen en mag. Eerst dan mag/kan de Vergadering “iets” zelf regelen.
In alle overige gevallen dient de Vergadering de regelgeving strikt te volgen.
Eigenlijk is het allemaal heel simpel!
Orgaan nummer 6 mag niets uitvoeren wat nummer 1 t/m 5 niet heeft vastgelegd of besloten.
Orgaan nummer 5 mag niets besluiten wat in strijd is met wat in nummer 1 t/m 4 is vastgelegd.
Nummer 4 mag niet in strijd zijn met wat in nummer 1 t/m 3 is vastgelegd.
Nummer 2 en 3 vullen elkaar aan maar mogen niet in strijd zijn met wat nummer 1 heeft vastgelegd.