VvE slordigheden

VvE slordigheden en ‘missers’, alsmede opmerkelijke zaken in de media

Gelezen in VvE Magazine van VvE Belang, februari 2007.

Op pagina 4 het artikel van dhr. Schuurs: “Appartementseigenaren in de knel door te hoge lening en plicht reservepot te vullen”, en op pagina 5 het artikel van dhr. Schiffer directeur Nationale Hypotheek Garantie: “Waarborgfonds is bereid knelpunt in achterstallig onderhoud op te lossen”.
Al vaker hebben wij op deze website al aangegeven dat het probleem niet ligt bij theoretische oplossingen.
De heer Schuurs heeft het meerdere keren over de appartementseigenaar. De directeur Waarborgfonds heeft het over eigenaren van een appartement. Wij gaan er vanuit dat beiden bedoelen: de eigenaar van een appartementsrecht. “Maar laten we elkaar niet op woorden pakken!”
Dhr. Schuurs vindt dat appartementseigenaren te weinig rekening houden met het feit dat zij behalve voor gas, water, elektra en hypotheekrente ook maandelijks aan hun VvE moeten betalen. Hij roept banken op daar beter op te letten en adviseert zijn achterban en aspirant appartementkopers voorzichtig te zijn.
Wat ons stoort is dat dhr. Schuurs kennelijk spreekt namens alle appartementseigenaren en alle VvE’s in Nederland. Dat vinden wij niet passend.
Dhr. Schiffer legt even fijntjes uit overleg te hebben gevoerd met VNG en VROM en wil een proef doen in de 26 grootste steden.”
“We moeten dat probleem op één of andere manier creatief met elkaar kunnen oplossen. Het zou ook kunnen door een constructie te maken waarbij het mogelijk is het huis van een VvE lid te verkopen ondanks dat niet hij maar de VvE een lening heeft gesloten”
“VvE Belang, Belangenorganisatie van Appartementseigenaren, is daar erg blij mee.”
Dhr. Schiffer stelt: “Als alle betrokken partijen meewerken, kan er in de loop van volgend jaar een regeling zijn”.

Wie zijn dan die betrokken partijen? VvE Belang weer? VEH, VNG en VROM ook? Hebben eigenaren en VvE’s nog iets in de melk te brokkelen? Of regelt dhr. Schuurs, in samenwerking met dhr. Schiffer, het allemaal maar eventjes?
Wanneer dit doorgang vindt betekent het dat een VvE lid dat (anders dan door een stem in de Vergadering van Eigenaren) geen invloed kan uitoefenen en dus ook niet schuldig, laat staan verantwoordelijk is voor een eventueel niet nakomen van de verplichtingen van een VvE, opgezadeld zou worden met een schuld die groter is dan de hypotheek die hij op zijn appartementsrecht heeft. En dat de eigenaar die zijn hypotheek (voor een groot gedeelte) heeft afgelost is, de klos is want bij hem valt iets te halen wanneer de VvE in gebreke blijft.

Hebben de VvE’s nog inspraak?
Waarom wordt er, zoals gewoonlijk, weer een theoretisch voorstel ontworpen zonder dat de mensen uit de praktijk daarover kunnen meepraten?

Geld lenen lost geen enkel probleem op!
Alleen banken worden rijker en komen met nog grotere en luxere gebouwen. Of de appartementen van een VvE er door zullen opknappen is nog maar de vraag.
Het probleem van de verpaupering wordt veroorzaakt omdat de theoretische regelgeving niet aansluit bij de praktische uitvoering.
Aangepakt moeten worden: de projectontwikkelaars, de makelaars, de banken en de notarissen.
Hier ontbreekt nagenoeg iedere vorm van voorlichting aan een aspirant koper van een appartementsrecht.
Zij hebben de taak de koper voor te lichten en te stellen dat er gereserveerd moet worden voor verzekeringen, huidig en toekomstig onderhoud, et cetera. Dat kost inderdaad meer dan 100 euro per maand.
Op zich niets nieuws, want een eigenaar van een eengezinswoning moet ook verzekeren en reserveren voor onderhoud et cetera.

We moeten het probleem bij de wortel aanpakken. Lapmiddelen (nog meer lenen in welke vorm dan ook) helpt beslist niet!
Op de “werkvloer” is meer dan voldoende kennis van het appartementsrecht en animo aanwezig om “mee te denken en te helpen”. Op alle mogelijke manieren proberen (VvE)doorgewinterde bestuurders en eigenaren de belangenorganisaties van hun stem en standpunt te doordringen. Alleen een uitnodiging daartoe ontbreekt. Maar kennelijk is men ziende blind en horende doof. (Of vindt men deze kenners alleen maar lastig en dom?)

Gelezen in VvE Magazine van VvE Belang, november 2006. Onder de noemer: “Advertorial” is een artikel geplaatst om energiekosten beheersbaar te maken voor VvE’s.
Advertorial betekent gewoon reclame. Het is dus beslist geen artikel!
Er wordt een doemscenario geschetst van energieprijzen die de pan uit zullen blijven rijzen.
VvE’s wordt aangeraden niet te lang te wachten met beslissen (de sluitingsdatum van de actie is 30 november) met over te gaan tot het afsluiten van een contract met o.a. een drie jaar vast tarief.
Modelreglement 1992 art 39 vermeldt dat voor een dergelijk contract een besluit van de Vergadering nodig is. Ons lijkt het niet dat men voor zoiets een extra vergadering bijeenroept, vooropgesteld dat het nog zou zijn gelukt vóór 30 november.
Eigenlijk wil dus de adverteerder dat het bestuur zo’n contract aangaat zonder de Vergadering te raadplegen.
Laten wij nou net vorige week een krantenartikel hebben gelezen waarin duidelijk werd uitgelegd dat het vastzetten van de energiekosten een fopspeen is.
De letters; “Advertorial” zijn zo klein aangebracht dat een snelle lezer zou kunnen denken dat VvE Belang dit “artikel” zou aanprijzen!

Gelezen in VvE Magazine van VvE Belang, november 2006 twee artikelen over Incassobeleid.
We missen de noemer “Advertorial”. Toch worden de namen van de bedrijven, een telefoonnummer plus andere contactmogelijkheden genoemd.
Daar komt bij dat het deurwaardersartikel niet vermeldt dat een VvE voor het starten van een procedure bij de rechter toestemming nodig heeft van de Vergadering.
De bedoeling van een artikel in een Magazine is om abonnees en leden te informeren en wijzer te maken.

Gelezen in VvE Magazine van VvE Belang, november 2006. “Woongenot is meer dan…!”
Dit artikel gaat over een nieuwbouwproject. Onder het kopje ‘Oprichtingsperikelen’ valt te lezen dat een VvE pas ontstaat nadat twee kopers een appartement hebben verworven. Dit is niet juist.
Lange tijd is men ervan uitgegaan dat een VvE pas ontstaat zodra niet alle appartementen meer eigendom waren van één eigenaar. Dus op het moment dat het eerste appartement na de splitsing verkocht was.
Art. 5:109 BW, juncto art. 111, juncto art. 112 lid 1 onder e, houdt in dat de VvE ontstaat zodra de splitsingsakte in de openbare registers is ingeschreven. In een eerder Magazine nam VvE Belang dit standpunt al in.
Verder valt het volgende te lezen: “Een externe beheerder of bestuurder verdient bijvoorbeeld de voorkeur boven een bestuur binnen de eigen gelederen van appartementseigenaren”.
De begrippen bestuur en extern beheerder worden wel vaker door elkaar gehaald. Maar uit dit artikel zou de onjuiste conclusie getrokken kunnen worden dat het hele bestuur, uitgaande van een meerhoofdig bestuur, uit externen zou moeten bestaan.
Onder het kopje ‘Communicatie’ valt te lezen dat deze Vve een aantal sociale activiteiten organiseert.
VvE Structuur blijft, om gegronde reden ongemeen fel gekant tegen het bestuurlijk organiseren van feestelijkheden al dan niet gekoppeld aan een Vergadering.
Voorts besluit de schrijver van het artikel met de vermelding: “Voorzitter van een VvE”
Het moet ondertussen toch wel algemeen bekend zijn dat het “juridische gedrocht: voorzitter van een VvE” niet bestaat!

De bedoeling van een artikel in een Magazine is om abonnees en leden te informeren en wijzer te maken.

Gelezen in VvE Magazine van VvE Belang, augustus 2006. VvE ‘s-Gravenland in Rijswijk: “van slapende vereniging tot actieve organisatie”.
In dit artikel adviseert een lid van de bewonerscommissie bij uitvoeren van werkzaamheden aan het complex: “Zorg dat je ‘er bovenop zit’ als het werk wordt uitgevoerd; controle is echt beter dan vertrouwen in dit soort zaken. Wij hebben voortdurend zelf de vinger aan de pols gehouden, terwijl sommige bewoners vaak al tevreden zijn als ze het autootje van de monteur voor de flat zien staan. Wij constateerden dat de werklieden én de bedrijfsleiders niet gewend waren aan zoveel ‘belangstelling’. Als we niet zo alert waren geweest, hadden we duidelijk minder kwaliteit voor onze VvE-gelden gekregen. Kennelijk komen bedrijven daar bij veel VvE’s makkelijk mee weg.”
Een uiterst waardevolle en bruikbare tip van deze commissie die menig VvE in de oren kan knopen.
Voorschriftmatig is het controleren van de uitvoering een bestuurstaak. Bij een zelfbestuur wordt dat veelal ook nageleefd.
Ten aanzien van professionele bestuurders blijkt echter dat bedrijven in die gevallen daar wél makkelijk mee weg komen! En daar worden die bestuurders toch echt niet voor betaald!

Gelezen in VvE Magazine van VvE Belang, augustus 2006. Naar de kantonrechter!
Een duidelijk en goed verhaal.
Helaas zijn we het met de laatste zinsnede niet helemaal eens: ‘Verzoekschriften voor vernietiging van een besluit en voor vervangende machtiging komen altijd bij de sector kanton.’
Wij denken dat hier bedoeld wordt: ‘Verzoekschriften voor vernietiging van een vernietigbaar besluit enz.’
In aansluiting op dit artikel achten wij de tijd rijp om ook aandacht te besteden hoe een eigenaar de kantonrechter moet benaderen indien hij als eiser wil optreden tegen het bestuur of tegen een vergaderbesluit.
Eigenaren zouden gebaat zijn precies te weten welke juridische weg zij moeten/kunnen bewandelen om af te dwingen dat een vernietigbaar besluit wordt vernietigd.
We hopen dat VvE Belang over gaat tot het publiceren van een artikel waaruit duidelijk naar voren komt dat het procederen via de kantonrechter niet in alle gevallen noodzakelijk is om een advocaat in te schakelen.
Volgens het boekwerk De VvE en de Rechter kan een eiser bij de griffie van het kantongerecht een dagvaardingsformulier verkrijgen.
Misschien dat dit een achterhaald gegeven is. De praktijk wijst namelijk uit dat men bij de griffie wordt weggestuurd en zich moet vervoegen bij een advocaat.

Gelezen in VvE Magazine van VvE Belang, augustus 2006. Safe-houses. Moet de VvE een extra beveiligde woning dulden?
Onderwerp: Staat koopt een appartement en richt het in als extra beveiligde woning en bracht er een voormalig Kamerlid in onder. Bewoners verzetten zich hier tegen.

De auteur concludeert, na enkele zittingen uiteindelijk, dat de VvE slechts in zeer uitzonderlijke gevallen kan optreden tegen het inrichten van appartementen als extra beveiligde woningen.
Vervolgens komt hij met een advies wat wel heel erg kort door de bocht is. Hij stelt voor een verdergaande mogelijkheid toe te passen door de annex in het modelreglement bij splitsing, de zogenaamde ballotageregeling, van kracht te (laten) verklaren.
Dat betekent wel een wijziging van de akte. Unaniem besluit (noot: per 1 mei 2008 gewijzigd in 4/5e van het totaal in de VvE uit te brengen stemmen). Plus goedkeuring van alle beperkt gerechtigden).
Wij vinden dat geen goed advies! Kost verschrikkelijk veel geld en zodra een potentiële koper verneemt dat er sprake is van een ballotagecommissie binnen dat complex zal hij afhaken of een aanmerkelijk (aanzienlijk) lager bod uitbrengen.
Een ballotagecommissie is begrijpelijk voor serviceflatgebouwen, maar “uit de tijd” voor VvE’s.

Gelezen in VvE Magazine van VvE Belang, augustus 2006. Gedupeerde VvE: “Waar is onze spaarpot van € 90.000, =?”
VvE wil vanwege juridische aspecten graag anoniem blijven. Oké, hebben we begrip voor.
Geen begrip hebben we voor het feit dat de kascommissie in 2005 en 2004 niets onder ogen heeft gekregen. De administrateur kwam helemaal niet opdagen bij VvE-vergaderingen.
Achteraf blijkt dat de administrateur (die nog enkele andere VvE’s beheert) gelden van de ene naar de andere VvE heeft doorgesluisd. Ondanks alles heeft het bestuur nog altijd hoop dat alles uiteindelijk goed komt!
Vraagje: Is het bestuur (als verantwoordelijke en aansprakelijke voor het beheer van de middelen van de VvE) niet aansprakelijk gesteld?
Vraagje: Heeft het bestuur bij de offerte voor de administrateur ooit gevraagd naar dienst aansprakelijkheidsverzekering?
Advies bij uitbesteding bestuur: Stel zeker dat uw professionele bestuurder over een bestuurdersaansprakelijkheidsverzekering beschikt.
Advies bij (zelf)bestuurders: Zorg zelf voor een bestuurdersaansprakelijkheidsverzekering, ook als de vergadering de bestuurstaak financieel beheer heeft uitbesteed aan een administratief beheerder.
Advies aan alle VvE’s: “Houd de tekenbevoegdheid voor uw VvE scherp in de gaten.” U voorkomt een heleboel ellende!

Gelezen in VvE Magazine van VvE Belang, augustus 2006. ‘Slapende VvE-en zijn echte probleem bij achterstallig onderhoud.
In dit artikel verwacht de Apeldoornse PvdA-wethouder van ruimtelijke ordening dat de nieuwe appartementenwet zal leiden tot een betere kwaliteit van appartementencomplexen. Over twee pagina’s uitgemeten komt de wethouder echter niet verder dan te stellen dat ze zich er niet eerder mee gaat bemoeien dan wanneer de staat van onderhoud zo slecht is, dat die gevaar oplevert.

Werk dus voor Bouw en Woningtoezicht!

Gelezen in Eigen Huis Magazine, november 2006:
Zo pakt Rotterdam het aan. In dit artikel laat wethouder Wonen en Ruimtelijke Ordening in Rotterdam, een aantal proefballonnetjes los. Hij wil kleine VvE’s laten samenwerken in een groter verband en een verplichting stellen aan de hoogte van de onderhoudsreserve van woningen.
Daarnaast meent hij het bestuur zo in te kunnen richten dat er geen emotie meer in zit. Vervolgens wil de wethouder een verplicht budget vast leggen, zodat de gemeente ook echt kan optreden als het dreigt mis te gaan. “Dan kunnen wij zeggen: ‘Beste vereniging u bent verplicht het pand te onderhouden en u heeft er het geld voor. Doe er wat aan. Gebeurt er dan niets dan kunnen we beslag lasten leggen op het fonds en daarvan het onderhoud bekostigen.”

De wethouder wil niet op de landelijke politiek wachten en het allemaal zelf gaan regelen. Banken moeten meewerken aan zijn experiment, de Stuurgroep Experimenten Volkshuisvesting moet zijn ideeën goedkeuren, VvE’s moeten een beheerder accepteren (bijvoorbeeld een woningcorporatie) die dan het onderhoud en het administratief beheer doet, maar ook de NHG Nationale Hypotheek Garantie moet meedoen.
Na zijn ballonnetjes gelanceerd te hebben besluit de wethouder: “Het enige wat de VvE’s hoeven te doen, is een handtekening zetten.”
Wat is er mis de aanschrijvingen, die het Gemeentelijke Bouw en Woningtoezicht, gerechtigd is af te geven? Heeft die maatregel gefaald? Werkt dat niet? Jammer dan, maar dan eerst orde op eigen zaken (in Rotterdam) stellen, wethouder!
De wethouder ziet een aantal dingen over het hoofd: een VvE is een zelfstandig rechtsorgaan, 5 BW zal aangepast moeten worden, de akten zullen aangepast moeten worden, er moet een unaniem besluit komen inclusief de beperkt gerechtigden.
Immers, een VvE wordt opgericht (geboren) en moet zichzelf vervolgens voeden en opvoeden. Geen enkele VvE zit nu nog te wachten op nog meer overheidsregels. Zeker niet als ze ook nog als experiment moeten dienen.
Hier is een waarschuwing op zijn plaats: “Appartementsgerechtigden pas nou toch op! Wat de wethouder wil is een experiment.
Vervolgens bent u, de eigenaren van het appartementsrecht, de zeggenschap over uw eigendommen volkomen kwijt. We gaan terug naar de geboorte van de VvE: “Als je niet aan het lijntje wil lopen krijg je een tuigje om!” Volwassen worden zit er dan niet meer in!

Gelezen in Eigen Huis Magazine, oktober 2006:
De Rivierenwijk in Deventer. Bewoners denken mee. De wethouder is verantwoordelijk voor het beleid.
In het plan om de wijk te herstructureren is het overleg er dan ook op gericht om de VvE’s te betrekken. Maar ze zijn lastig te bereiken, aldus de wethouder.

Wethouder toch! U heeft toch een gemeentelijk adressenbestand?
Tip: “Nagenoeg iedere bestuurder/administrateur staat bij het kadaster ingeschreven! Via dat kanaal verkrijgen, ingeval van koop/verkoop, notarissen ook hun gegevens.”