Achterstand in onderhoud

“Eigenaren laten buurt verkrotten”

kopt De Telegraaf op de voorpagina van maandag 3 april 2006.

Verder lezende: “Complete woonwijken in ons land verpauperen doordat de gezamenlijke huiseigenaren verzuimen om geld bijeen te leggen voor onderhoud. Vele tienduizenden van zulke Verenigingen van Eigenaren (VvE’s) functioneren niet.”

VvE Belang (de belangenorganisatie voor appartementsorganisatie) spreekt van zorgwekkende en alarmerende omstandigheden, omdat veel VvE’s zouden verkeren in comateuze toestand.
“Eigenaren vertikken het om gezamenlijk geld opzij te leggen”, zegt de directeur. Men wil een landelijke campagne starten om huiseigenaren wakker te schudden voordat het te laat is.
De Vereniging Eigen Huis (VEH) bevestigt dat VvE’s nauwelijks in beweging te krijgen zijn. Het zou vooral gaan om oude koopcomplexen.
Ook een onderzoek in opdracht van het ministerie van VROM zou bevestigen dat, vooral aan de onderkant van de koopwoningmarkt, duidelijk sprake is van groot achterstallig onderhoud.

Een VvE heeft te maken met speciale wetboeken, regelgevingen, op het complex toegeschreven specifieke akten, modelreglementen. Zij zijn verplicht om een dure bestuurder te benoemen en een deugdelijke administratie te voeren.
Een VvE is door kortgeleden genomen wetsbesluiten, maatregelen, veranderde bouwbesluiten, afgesloten convenanten, verplicht te zorgen voor “Veilig werken op hoogte”. Speciale voorzieningen te treffen voor glazenwassers. Speciale voorzieningen te treffen voor liftonderhoud. Speciale voorzieningen te treffen voor veiligheid in bestaande liften en de veiligheid van de liftmonteurs te waarborgen. De VvE moet zorgen voor veiligheid op het werk in het algemeen bij onderhoudswerkzaamheden aan het complex. Een VvE moet zorgdragen voor taxatie of hertaxatie voor de opstalverzekeringen. De VvE heeft een legionellapreventie zorgplicht.
De ene maatregel, het ene bouwbesluit, of ongeacht welk convenant men bedenkt is nog nauwelijks van kracht of de volgende dient zich alweer aan. Al die voorzieningen en maatregelen kosten de leden, bovenop het normale onderhoud en de reserveringen, extra geld.
De overheid schrijft, veelal in overleg met de twee verenigingen, deze dure maatregelen voor. VvE’s moeten aan al die voorzieningen voldoen en de rekeningen betalen. Veel VvE’s zitten met de handen in het haar en kunnen het niet meer opbrengen.

“Maar zijn er dan geen VvE’s die hun zaakjes wel op orde hebben?”
“Ja zeker wel, heel veel zelfs! Een ook nog veelal lid van beide verenigingen. Veel eigenaren zijn zelfs individueel lid.
En deze VvE’s en die eigenaren worden, dankzij de uitspraken van hun belangenorganisaties, ernstig gedupeerd.

Aspirant kopers zullen zich na dergelijke uitspraken wel 10 keer bedenken om nog in een appartementsrecht te stappen. Ook al functioneert de VvE voortreffelijk, de aspirant koper laat zich leiden door de uitlatingen van de belangenorganisaties en trekken de conclusie: “Er zal daar toch ook wel achterstallig onderhoud zijn!” En kijken niet verder!
Gevolg? Marktwerking: veel aanbod, weinig vraag! Sterk dalende prijzen!

Natuurlijk zijn er VvE’s die niet functioneren en dus verpauperen. Maar staan die nou toevallig ook niet in ‘achterstandswijken’?
Is er ooit onderzoek gedaan waarom die VvE’s niet functioneren en verpauperen? Is het in kaart gebracht?
Voeg daarbij dat het, vooral in de kleinere VvE’s, een ramp is om de regelgeving te doorgronden, laat staan er aan te voldoen.
Ook in grote VvE’s ontstaan regelmatig conflicten over interpretatie van de wet. Vaak al in de aanbouw en opleveringsfase.
Bij een geschil kan het bestuur of de eigenaar de kantonrechter raadplegen. Het schrikt de meeste eigenaren af naar de kantonrechter te stappen. Enerzijds doe je dat nauwelijks als het tegen je (toekomstige) buren gaat, maar al helemaal niet als je moet gaan procederen tegen een (door VvE Belang en VEH) gecertificeerde professionele beheerder/bestuurder.
Natuurlijk: Theoretisch kun je volgens de regelgeving de kantonrechter raadplegen. “Maar in de praktijk werkt dat niet!”
“Even een verzoekschriftprocedure (zonder advocaat, zie: ‘Het ABC van de VvE’) aanhangig maken lukt niet meer.”
Men moet altijd eerst langs een dure advocaat. En die hebben nagenoeg nog nooit gehoord van een VvE, het appartementsrecht, splitsingsakte en modelreglementen. Dus moeten ze zich eerst even ‘oriënteren’. ‘Mooi woord voor de stof eigen maken’. “Nou dat duurt een paar dagen hoor! Kassa!”
Gaat een eigenaar of bestuurder eerst voorzichtig informeren bij zowel VvE Belang en bij VEH dan krijgt men op dezelfde vraag een afwijkend antwoord.
Willen de leden meer informatie of doorvragen dat moet er eerst ‘gestort’ (tussen de € 75,00 en € 150,00) worden alvorens de belangenorganisaties bereid zijn om de vraag of klachten van hun leden in behandeling te nemen.

De regelgevingen waar een VvE mee te maken krijgt is voor een gewoon mens al niet meer te volgen. Goedwillende zelfbestuurders kappen er mee. Deels door onkunde, deels door het aanscherpen van maatregelen en regelgeving maar voor een groot deel ook om de risico’s (bestuurdersaansprakelijkheid) die er aan kleven.
Omdat veel zelfbestuurders het voor gezien houden moet de VvE een professionele bestuurder benoemen en/of beheerder contracteren.
En daar ontstaan de problemen!
Een aantal van de professionele bestuurders/beheerders zijn, dankzij VvE Belang en VEH, gecertificeerd! “Prima, betrouwbaar dus! Daar hebben we wat aan als appartementsgerechtigde”, dacht men!
“Uit de praktijk (de werkvloer) blijkt het tegendeel!”
Van enige controle op de, tegen betaling verkregen certificering, is geen sprake. De verleende ‘dienstverlening’ van deze bestuurders/beheerders blijft ver, heel ver, achter bij wat men van een gecertificeerd bedrijf mag verwachten. Daarnaast laten deze bedrijven zich enorm goed betalen voor hun diensten. Dit laatste is, zolang ze goed en gedegen werk leveren, geen probleem. Maar dat ‘goed en gedegen werk leveren’ blijkt bij veel VvE’s ernstig te wensen over te laten.
Werk voor de belangenorganisaties zou je denken? Zij zijn immers akkoord gegaan met die certificering! Dus zou je een strenge controle verwachten! Maar die is er niet!
Over een aantal gecertificeerde professionelen, komen enorm veel klachten binnen. En juist deze bestuurders/beheerder, adverteren bij de belangenorganisaties in magazines, boeken, tijdschriften en gidsen.
Men maakt handig gebruik van de onkunde van de leden en de kascommissies. Deze website staat er bol van.

Veel VvE’s zijn niet slapend. Er is gewoon geen geld meer beschikbaar! De koek is op!
De bestuurders en administratieve beheerders zijn enorm duur geworden! De opstalverzekeringen, inboedelverzekeringen, aansprakelijkheidsverzekeringen een niet aflatende stroom van extra veiligheidsvoorzieningen en noem maar op waarmee de appartementsgerechtigde mee te maken krijgt, rijzen de pan uit.
Mocht een VvE toch reserveren voor toekomstig groot onderhoud? Dan is er de fiscus die (via box 3) een deel opeist!

Leggen de belangenorganisaties het probleem niet op de verkeerde bordjes? Is er wel achterstand bij de meeste VvE’s zoals de belangenorganisaties ons willen doen geloven? Weet men geen onderscheid te maken tussen een VvE met kopers en een hele wijk met huurders (via een woningcorporatie)?
Heeft men zich ook hier niet verkeken en zich niet goed op de hoogte gesteld?
VVE Belang is toch, zoals het op hun homepage staat: De Belangenorganisatie voor eigenaren van flats, etages, portiekwoningen en appartementen in Verenigingen van Eigenaren? “Ja! Nou treed dan ook op als belangenorganisatie.”
Natuurlijk komt er verkrotting voor in Nederland en natuurlijk zitten daar ook heel oude VvE’s tussen. Maar om daarvoor nou alle VvE’s op aan te spreken…?