VvE Beheerder Redema failliet, Spaargeld weg; VvE zelf verantwoordelijk!
Door wetgeving, zelfverantwoordelijkheid, en zelfregulering, ligt verantwoordelijkheid bij de VvE
Een Vereniging van Eigenaren (VvE) is een rechtspersoon in de zin van Boek 2 BW.
Op grond daarvan heeft een VvE een grote mate van zelfverantwoordelijkheid. Door wetgeving en zelfregulering zijn VvE’s daarmee in grote mate zelf verantwoordelijk en aansprakelijk voor hun handelen.
Uit de artikelen in dagbladen valt op te maken dat de diverse bestuurders en de eigenaren, door het faillissement van Redema, menen de banken als enige verantwoordelijke te kunnen aanmerken.
Dit is niets juist!
Door de wetgeving, de zelfverantwoordelijkheid en de zelfregulering ligt de grootste verantwoordelijkheid bij de VvE zelf.
De kopers van een appartementsrecht zijn van rechtswege verplicht lid van de VvE. De VvE benoemt haar eigen bestuur en juist dat bestuur beheert volgens de statuten de middelen van de VvE. Het hoogste orgaan van de VvE: de Vergadering (de appartementsgerechtigden in vergadering bijeen) kan het bestuur toestemming verlenen om een beheerder aan te trekken om, onder andere, de administratie (de boekhouding) te verrichten.
Vervolgens is het de taak van het bestuur, de eigenaren, de diverse kascommissies (eventueel zelfs accountants) te controleren of die zaken goed verlopen.
En juist daar gaat het met de regelmaat van de klok fout!
Wij waarschuwen hier al jarenlang voor. Onomwonden hebben we op meerdere pagina’s aangegeven dat het fout gaat en waar het fout gaat!
Maar het merendeel van de bestuurders, en eigenaren gaat er vanuit dat het in hun VvE goed geregeld is. En juist dat is niet het geval!
Al deze problemen hadden voorkomen kunnen worden indien de appartementseigenaren (en hun bestuurders) zich de moeite hadden getroost de website van Structuur eens te bezoeken en te lezen wat er allemaal fout gaat en fout kan gaan in een VvE.
De eigen verantwoordelijkheid en zelfregulering binnen een VvE kan niet worden afgeschoven naar het eindstation: de banken, die overboekingen doen door, en in opdracht van, de VvE.
Dat Redema en mogelijk vele andere beheerders jarenlang hun gang konden gaan en dat nu nog steeds kunnen, is niet alleen te wijten aan de zeer gebrekkige controle door de bestuurders, eigenaren en kascommissie, maar ook door gebrekkige controle door de Kamers van Koophandel (KvK’s).
Door onjuist te handelen met het inschrijven van bestuurders in het handelsregister hebben de KvK’s meegewerkt om deze problemen te veroorzaken. Vele beheerders hebben bij de KvK’s zichzelf als bestuurder ingeschreven in het handelsregister en konden vervolgens, vanwege de gebrekkige controle bij de VvE’s ongestoord hun gang gaan. Dankzij het inschrijfnummer in het handelsregister kon men zelfs de bankrekeningen op hun eigen naam overschrijven en op die manier volledige vrijheid van handelen verkrijgen voor de bankrekeningen, inclusief het reservefonds van die VvE’s. Dit, terwijl er binnen een VvE meerdere controlemomenten zijn waarop geconstateerd had kunnen worden dat het fout ging en vooral waar het fout ging!
De controlemomenten:
- Bestuurders zijn de tekenbevoegde voor de bankrekeningen. Indien zij dat hebben overgedragen aan de beheerder dan heeft men kennelijk verzuimd te controleren of de beheerder zijn werk goed deed.
- De kascommissie moet haar taak niet beperken tot het controleren of de eindcijfers van vorig jaar goed zijn overgebracht naar het beginsaldo van het nieuwe boekjaar. De kascommissie had, overigens onder meer, als geen ander moeten vaststellen dat de naam op de bankafschriften niet in overeenstemming was met de oprichtingsnaam zoals die in de splitsingsakte staat vermeld.
- De eigenaren hadden maandelijks eveneens kunnen vaststellen dat de naam op de bankafschriften niet in overeenstemming was met de oprichtingsnaam zoals die in de splitsingsakte staat vermeld.
- Statutair dient de bankrekening van het reservefonds losgekoppeld te zijn van de dagelijkse rekening. Over deze bankrekening dienen uitsluitend andere leden te beschikken. Ook deze statutair vastgelegde bepaling is in alle gevallen kennelijk genegeerd. Juist daarom zijn ook de spaarcentjes van deze VvE’s verdampt. Had men beter opgelet en gehandeld conform de aanwijzingen dan had men in ieder geval nog over het reservefonds kunnen beschikken.
- De Kamers van Koophandel (KvK’s) hebben onzorgvuldig gehandeld (voorbeeld Redema) bij het inschrijven van beheerders als bestuurders van vele VvE’s.
Deze onjuiste handelingen van de KvK’s had de bestuurders en de kascommissies moeten opvallen.
Groot verschil tussen besturen en beheren!:
Er is een groot verschil tussen het besturen van een VvE en het beheren van een VvE.
Uitsluitend de door de Vergadering benoemde bestuurder is gerechtigd de VvE te besturen.
De gecontracteerde beheerder voert enkele bestuursdeeltaken uit maar is en wordt beslist geen bestuurder!
Nu blijkt dat de bestuurders, de beheerders, de appartementseigenaren, de kascommissies en de KvK’s de nodige controlemomenten hebben “gemist” wordt de fout wel erg gemakkelijk bij het eindstation; de bank, neergelegd.
Consumentenorganisaties:
Het is teleurstellend te moeten vaststellen dat de consumentenorganisaties (waaronder een stichting Belangenorganisatie voor Appartementseigenaren), die geacht worden de belangen van de appartementseigenaren te behartigen, ondanks vele miljoenen aan lidmaatschapsgelden, gemeentelijke subsidies en meerdere subsidies van het Rijk, geen kans hebben gezien de appartementseigenaren (en hun leden) hiervoor te waarschuwen of zelfs maar een aanwijzing op hun respectievelijke websites, hun maandbladen en/of VvE-Magazines, hebben gezet van dergelijke excessen.
Zonder subsidie en zonder lidmaatschapsinkomsten waarschuwt VvE Structuur al jarenlang voor, onder andere, deze excessen.
VvE Structuur vreest dat deze excessen slechts het topje van de ijsberg zal zijn.
Vele vragen van appartementseigenaren via de website wijzen erop dat er binnen vele VvE’s er nog veel meer VvE-ellende gaande is.
Wij willen en kunnen niet geloven dat uitsluitend VvE Structuur wel op de hoogte zou zijn van deze excessen. Helaas blijven de belangenorganisaties (met subsidies van de overheid en oneigenlijke inkomsten uit de lidmaatschappen) het stilzwijgen behouden. Belachelijk!