U bent hier: Home » Adviezen » Wegwijs in de VvE
Ga naar: Homepage
Als u een eengezinswoning koopt bent u eigenaar van het gehele huis, inclusief de tuin. U bent zelf volledig verantwoordelijk voor het onderhoud en de verzekering van het pand.
Koopt u een "appartement" dan ligt dit allemaal volkomen anders. U koopt geen eigendomsrecht van een huis met bijbehorende grond maar juridisch gezien, een aandeel in het
gemeenschappelijke bezit van een gebouw met de daarbij behorende grond.
Een gebouw of een complex is gesplitst in appartementsrechten. Dit heeft tot gevolg dat de koper van een appartementsrecht, samen met de andere kopers, eigenaar wordt van het gehele gebouw.
Het woord appartementsrecht geeft al aan dat u geen woning (of een appartement) heeft gekocht, maar een recht. Een recht tot de bevoegdheid om het uitsluitend gebruik van
bepaalde gedeelten van het gebouw, die blijkens hun inrichting bestemd zijn om als afzonderlijk geheel te worden gebruikt (het zogenoemde privégedeelte, ook wel het exclusieve
gebruiksrecht genoemd). Gelijktijdig wordt men mede-eigenaar van het gehele gebouw.
Alle appartementseigenaren zijn gezamenlijk verplicht het gehele gebouw in stand te houden en te onderhouden. Dit heeft tot gevolg dat bij het verkrijgen van het eigendomsrecht (een aandeel
in het gemeenschappelijke bezit), de koper, van rechtswege verplicht lid wordt van een Vereniging van Eigenaren (VvE).
Dit lidmaatschap kan uitsluitend worden beëindigd door verkoop van het appartementsrecht.
De notaris
Het exclusieve gebruiksrecht van uw aandeel in het gemeenschappelijke bezit (kortheidshalve het appartementsrecht) heeft u bij de notaris verkregen.
Bij de notaris heeft u voor ontvangst en akkoord getekend voor de koopakte, de splitsingsakte, de splitsingstekening, een modelreglement en de toegangssleutels. Niet uitgesloten is dat u een
splitsingsakte heeft ontvangen waar een modelreglement integraal in is opgenomen.
Ontbreekt een of meerdere van de hierboven omschreven documenten dan dient u de notaris daarvan op de hoogte te stellen en die documenten alsnog op te vragen.
U heeft, via de notariskosten, immers betaald voor die documenten!
De splitsingsakte, in combinatie met het vigerende modelreglement, is een belangrijk document. Als u de akte, door bijvoorbeeld de verhuisdrukte, bent kwijtgeraakt, dan kunt u tegen
betaling, een afschrift krijgen bij het kadaster. Alle gangbare modelreglementen (of splitsingsreglementen) staan op onze website vermeld. Zie bovenaan iedere pagina het Menu. Als u klikt
op het tabje "Modelreglementen" dan verschijnt er een uitrolmenu waarin u het voor uw VvE vigerende modelreglement kunt vinden. Welk modelreglement voor uw VvE van toepassing is kunt u
vinden in de eerder bedoelde splitsingsakte.
In de akte vindt u ook de verdeelsleutel, al dan niet met ongelijke breukdelen, gekoppeld aan uw appartementsrecht. Volgens die verdeelsleutel moet u maandelijks het voorschot
onderhoudsbijdrage (in de volksmond ook wel servicekosten genoemd) betalen. Deze onderhoudsbijdrage wordt bepaald middels uw breukdeel aan de hand van de jaarlijks goedgekeurde begroting.
Het bestuur van een VvE
Een bestuursstructuur van een VvE kent enkele varianten.
Men kan kiezen voor zelfbestuur. In dat geval wordt door de Vergadering (de appartementsgerechtigden in vergadering bijeen), al dan niet uit de leden, één of meerdere bestuurders benoemd
(altijd een oneven aantal).
Is er binnen het bestuur of de VvE niemand met enige administratieve kennis dan kan de Vergadering besluiten het administratieve gedeelte uit te besteden aan een administratieve beheerder.
Niet het bestuur neemt daar een besluit over, maar de Vergadering. De appartementseigenaren moeten immers die administratief beheerder betalen. Het zelfbestuur dient zich dan echter wel
te realiseren dat, ondanks dit uitbesteden, het bestuur te allen tijde verantwoordelijk en aansprakelijk is en blijft voor de middelen (dus ook de financiën) van de VvE. Het afsluiten
van een bestuurdersaansprakelijkheidsverzekering is alleen hierom al beslist te adviseren!
De Vergadering kan ook besluiten om het gehele bestuur (inclusief de administratie) uit te besteden aan een professional. De eigenaren dienen zich te bezeffen dat dit niet goedkoop is.
Is er niemand binnen de VvE die de functie van bestuurder op zich wenst te nemen, dan heeft men geen keus.
De laatste tijd wordt, bij nieuw opgerichte VvE'en vaak al een professionele bestuurder via de splitsingsakte benoemd.
Helaas komt het veelvuldig voor dat de kennis van het appartementsrecht bij bestuurders van een VvE bedroevend slecht is.
En nogmaals helaas: professionele bestuurders/beheerders presteren niet beter of slechter dan een bestuur bestaande uit eigenaren.
Het gevolg is dat in veel VvE'en de wet- en regelgeving betreffende het appartementsrecht, nauwelijks wordt nageleefd. Voor een groot gedeelte zijn de boosdoeners de eigenaren zelf.
Dit klinkt heel naar, maar de eigenaren zelf bepalen in hele grote mate de vrijheid van handelen van het bestuur. Laten de eigenaren het bestuur of de bestuurder zijn of haar gang
gaan dan komt men later voor grote verrassingen te staan. Maar dan is het te laat!
Beter is te zorgen dat men de wet- en regelgeving betreffende het appartementsrecht goed kent. Belangrijk daarom is al te weten dat de Vergadering van een VvE het hoogste en besluitende
orgaan is.
Het bestuur of de bestuurder is het uitvoerende orgaan. Dat wil zeggen dat het bestuur de besluiten van de Vergadering uitvoert.
Zoals gesteld is zowel de Vergadering als het bestuur een orgaan. Dit betekent dat ieder orgaan volledig in vrijheid dient te vergaderen. Maar aan dat laatste ontbreek het vaak in een VvE.
Het komt veelvuldig voor dat de vergadering van eigenaars wordt voorgezeten door de bestuursvoorzitter. Dit laatste werkt belangenverstrengeling in de hand. Zeker als het bestuur de
regelgeving zelf niet kent. Het bestuur heeft dan de neiging om een zelf verzonnen beleid te volgen en dit, ten koste van alles, in de Vergadering gestalte te geven.
Beter is om te zorgen dat de VvE, naast een bestuur, tevens beschikt over een vaste voorzitter van de vergadering zonder bestuursbinding. Dit laatste heeft echter alleen enig nut als
deze vaste voorzitter, op zijn beurt, wel goed op de hoogte is van de wet- en regelgeving.
Boek 5 BW artikel 133 lid 1 geeft aan dat bij belet of ontstentenis van het bestuur dit wordt vervangen door de voorzitter van de vergadering van eigenaars, tenzij in de statuten of door
de Vergadering een andere voorziening is getroffen.
De praktijk wijst uit dat het heel vaak voorkomt dat, door ruzies (ook in bestuursvergaderingen), het bestuur niet verder wil. Als dan ook nog eens de bestuursvoorzitter is aangewezen
als voorzitter van de vergadering, dan is (bij ontstentenis van het bestuur) er geen functionaris meer die de VvE kan besturen of een vergadering mag uitschrijven. Vervolgens heeft deze VvE
een groot probleem. Immers alle modelreglementen geven aan dat vergaderingen worden gehouden zo dikwijls het bestuur of de voorzitter van de vergadering zulks nodig acht.
Achterstallig onderhoud
Voornamelijk bij de wat oudere VvE'en kan het voor komen dat er achterstallig onderhoud is. Mocht er echter voldoende geld in het reservefonds zitten dan hoeft dat achterstallig onderhoud
geen probleem te vormen. Blijkt echter het reservefonds nauwelijks gevuld te zijn dan kan er vroegtijdig het moment komen dat het onderhoud aangepakt moet worden. Alle eigenaren dienen dan,
naar rato van hun breukdeel, bij te dragen voor dat onderhoud. Zo'n moment komt altijd ongelegen, maar ook altijd onomkomelijk.
Bij het kopen van een appartementsrecht is het daarom strikt noodzakelijk dat de kopers zich terdege op de hoogte stellen van de toestand van het gebouw en de inhoud van het reservefonds.
Sinds 2008 is het hebben van een gevuld reservefonds een wettelijke plicht. Maar lang niet alle VvE'en voldoen aan deze plicht.
Voor nadere uitleg betreffende het orgaan Vergadering: zie de pagina vergadering
Heeft u een vraag of een opmerking? Neem dan contact met ons op!
U bent hier: Home » Adviezen » Wegwijs in de VvE