VvE besluit nietig of vernietigbaar?

Besluit: nietig of vernietigbaar?

Een besluit dat door de vergadering van eigenaren genomen is, kan nietig of vernietigbaar zijn.

Nietig

  • Een besluit is nietig indien het genomen is in strijd met de wet, de statuten, de Akte van Splitsing of het modelreglement (artikel 14, boek 2 BW en artikel 129, boek 5 BW).
  • Ook kan een besluit van rechtswege nietig zijn, wanneer de inhoud in strijd is met een dwingende wetsbepaling, de openbare orde of de goede zeden.

Dit betekent dat een nietig besluit zonder meer niet geldig is. Niemand hoeft zich er aan te houden. Een beroep op de rechter is in “principe” niet nodig.
We gebruiken hier “in principe” want, mocht het voor komen dat de Vergadering een nietig besluit heeft genomen en het bestuur overgaat tot het uitvoeren van dat nietige besluit dan zit er niets anders op om, mits er sprake is van samenhang met vernietigbaarheid, dan toch aan de kantonrechter te verzoeken het besluit te vernietigen. Dit kan, mits men binnen de termijn van één maand na kennisname van het besluit is gebleven.

Heeft men, in geval van vernietigbaarheid, de termijn van één maand laten verlopen, dan is het besluit van de Vergadering juridisch onaantastbaar geworden en is iedere eigenaar verplicht zijn medewerking aan het besluit te verlenen.
De termijn van één maand gaat in na de dag volgende op die van de Vergadering. Deze kennisneming is in de regel door aanwezigheid tijdens de Vergadering.
Voor de eigenaar die niet aanwezig was tijdens de vergadering ligt het wat ingewikkelder.
Het is verstandig zoveel mogelijk binnen de termijn van één maand, na kennisname van het besluit te blijven.

Voorbeelden nietige besluiten:

  • Een voorbeeld van een nietig besluit is wanneer de Vergadering het besluit neemt dat de dakreparaties c.q. dakvervanging niet door alle eigenaars wordt gedragen, maar alleen door de eigenaars van de bovenste etage.
  • Een voorbeeld van een nietig besluit is wanneer een huishoudelijk reglement door de Vergadering is vastgesteld in een vergadering waarin niet het aantal eigenaars tegenwoordig of vertegenwoordigd is dat ten minste twee/derde van het totaal aantal stemmen kan uitbrengen.
    In zo’n geval is het gehele besluit t.a.v. het huishoudelijk reglement of de gewijzigde artikelen, nietig.
  • Bestuurders dienen zich te houden aan voorgeschreven procedures. Vergaderbesluiten zijn anders nietig.

Vernietigbaar
Een besluit van een orgaan van de VvE kan door de kantonrechter worden vernietigd:

  1. wanneer het besluit in strijd is met wettelijke of statutaire bepalingen die het tot stand komen van besluiten regelen;
  2. wanneer het besluit in strijd is met de redelijkheid en billijkheid;
  3. wanneer een besluit in strijd is met het huishoudelijk reglement;
  4. wanneer een besluit nietig is en er sprake is van samenhang nietigheid/vernietigbaarheid

Dit betekent dat een (vernietigbaar)besluit geldig is tot het moment dat het besluit wordt vernietigd.
Vernietiging dient plaats te vinden via een verzoekenprocedure zoals hierboven omschreven

Voorbeelden vernietigbare besluiten:

  • Indien er een belangrijk rechtsgeldig besluit moet worden genomen en het bestuur heeft niet de hand gehouden aan de voorgeschreven termijn van toezending uitnodiging tot bijwonen vergadering (inclusief de agenda) dan kan er sprake zijn van een vernietigbaar besluit.
    Iemand die zich dan niet met het besluit kan vereniging kan binnen een termijn van één maand de kantonrechter verzoeken het besluit te vernietigen. Mocht het besluit echter in strijd zijn met de wet en regelgeving, zoals bedoeld onder “nietig” (dus niet rechtsgeldig) dan gaat nietigheid vóór.
  • Een rechtsgeldig besluit dat niet met het vereiste aantal stemmen is genomen is vernietigbaar. Iemand die zich niet kan verenigen met dat besluit kan binnen een termijn van één maand de kantonrechter verzoeken het besluit te vernietigen.
  • Indien iemand zich niet kan verenigen met een rechtsgeldig besluit, dat met de juiste stemverhouding is genomen, omdat hij het besluit, naar zijn mening onredelijk voor hem uitpakt, kan binnen een termijn van één maand de kantonrechter verzoeken, op grond van onredelijkheid/onbillijkheid, het besluit te vernietigen.

Bestuurders weten het vaak zelf ook niet…?
Vaak is het zo dat bestuurders het zelf ook niet weten, of er alle belang bij hebben, dat er een (nietig) voorstel op de agenda wordt geplaatst. Wordt men dan op de nietigheid geattendeerd dan gaan “de hakken in het zand” en wordt de leden geadviseerd maar “naar de kantonrechter te gaan”.
Meestal gaat het om kleine zaken en blijft een rechtsgang achterwege, maar de toon is gezet en… het precedent geschapen.
Het gevolg? De problemen worden steeds groter, de precedenten stapelen zich vervolgens op enz. enz. Dit heeft weer tot gevolg?: “Toen en toen … en dat en dat… en daar en daar…!”
Ook hier is zijn de toverwoorden voor de bestuurders: Lees en herlees, overweeg en heroverweeg.
Bestuurders (dankzij het door de leden geschonken vertrouwen benoemd) bepalen, samen met de voorzitter van de vergadering de agenda. De leden zien die agenda als een onderbouwd advies en vertrouwen er op dat die adviezen door het bestuur getoetst zijn aan de Wet en Regelgeving. Door het geschonken vertrouwen zijn de bestuurders ten volle verantwoordelijk voor het adviseren van de leden om (nietige) besluiten te nemen.
Veel bestuurders en voorzitters (de goede daar gelaten) hebben geen cursus of opleiding gevolgd voor het besturen van een VvE en storten daarmee hun VvE, hun leden en het kapitaal, in het ongewisse.