U bent hier: Home » Zoeken » Veel gestelde vragen
Ga naar: Homepage

Vraag en antwoord

Veel gestelde vragen: op trefwoord, alfabetisch gerangschikt)

Vragen:

Vraag: Ik heb aangegeven dat ik enkele besluiten van de Vergadering wens aan te vechten via een verzoekenprocedure bij de kantonrechter. Ogenblikkelijk werd er enkele dagen later een nieuwsbrief rondgedeeld, waarin het bestuur, overigens zonder naamsvermelding (zo slim zijn ze wel), maar voor alle eigenaren zeer herkenbaar, aangaf het betrokkene zeer kwalijk te nemen dat hij de genomen besluiten van de Vergadering niet wenste te respecteren. Vervolgens werd betrokkene (ik dus) in de nieuwsbrief aan het kruis genageld. Kortom er deugde van mij, mijn kennis van het appartementsrecht, mijn karakter en van mijn standpunten, helemaal niets. "Het hardwerkende bestuur (ook eigenaren en dus buren van betrokkene) verdiende een pluim, in plaats van kritiek op hun functioneren. Zeer betreurenswaardig, aldus het bestuur in de nieuwsbrief!"
Wat kan ik nog ondernemen?
Antwoord: Het onderwerp en uw vraag is voor ons heel herkenbaar! Wij ontvangen dergelijke zaken regelmatig. Hierbij bestaat het vermoeden dat het in nog meer verenigingen idem dito toegaat waarbij de eigenaren, zonder noemenswaardige kennis van het appartementsrecht, menen dat dit zo hoort.
Wij hebben daarom besloten deze vraag en ons antwoord op de site te publiceren. Vervolgens kunnen wij de nieuwe vragenstellers omtrent hetzelfde onderwerp eenvoudig verwijzen naar dit antwoord.
De directe aanleidingen voor u om een verzoekenprocedure te starten vermelden we niet. Dit om mogelijke verdere persoonlijke herkenbaarheid te voorkomen en misschien nog meer dictatoriaal bestuurlijk geweld tegen u.
De bedoelde besluiten zijn vernietigbaar, mogelijk zelfs nietig. Er is jurisprudentie voorhanden. Het bestuur dient zich daarvan op de hoogte te stellen. Had het, kennelijk zichzelf respecterend, bestuur dit zorgvuldig gedaan dan had het nooit die punten op de agenda geplaatst. Het bestuur is er immers ook voor om te zorgen dat de Vergadering geen nietige of vernietigbare besluiten neemt.
Maar het bestuur van uw VvE heeft kennelijk alle macht naar zich toegetrokken en waant zich (met al hun kennis) in een ivoren toren. "De schaapjes (zieltjes) hebben maar te volgen!" Hierbij vergeet het bestuur dat de eigenaren, omgekeerd evenredig, ook hun buren zijn. Maar kennelijk heeft het bestuur het zo hoog(hartig) "zitten" dat men daar de ogen voor sluit.
Wij attenderen u op het gestelde in art. 2:9 BW:
"Elke bestuurder is tegenover de rechtspersoon gehouden tot een behoorlijke vervulling van de hem opgedragen taak. Indien het een aangelegenheid betreft die tot de werkkring van twee of meer bestuurders behoort, is ieder van hen voor het geheel aansprakelijk ter zake van een tekortkoming, tenzij deze niet aan hem is te wijten en hij niet nalatig is geweest in het treffen van maatregelen om de gevolgen daarvan af te wenden."
Het wil nog wel eens helpen door het bestuur", onder verwijzing naar het bovenbedoelde wetsartikel, een aangetekende brief te sturen ("let op, u gooit wel weer olie op het vuur"). In die brief stelt u het bestuur voor hun handelen, voor nu én voor in de toekomst, verantwoordelijk en aansprakelijk, zo nodig tot in hun privévermogen.
In een aantal gevallen heeft het geleid tot onmiddellijk aftreden van het bestuur. Op dat moment heeft de VvE er een nieuw probleem bij, maar daar is op dat moment van latere zorg.
Zo lang een bestuur niet door de Vergadering is ontslagen en decharge is verleend, blijft dat bestuur verantwoordelijk en aansprakelijk. Mochten ook daar problemen over komen dan kunt u onze hulp inroepen. Wij kunnen u juridisch dichtgetimmerde agendapunten toezenden, waarop de Vergadering de nodige besluiten kan nemen, inclusief de bestuurlijke verantwoordelijkheid en aansprakelijkheid (niet gratis).
Een andere mogelijkheid is om enkele verzoekenprocedures (bij hele sterke zaken uiteraard) via de kantonrechter proberen te winnen. De kans is dan zeer groot dat de eigenaren het bestuur met andere ogen gaat bekijken en meer begrip gaat krijgen voor uw kennis van het appartementsrecht. "En dan is het snel gedaan met de populariteit van het huidige bestuur!"
Op uw verzoek sturen wij u (kosteloos) een modelverzoek nietigheid/vernietigbaarheid, of indien van toepassing een modelverzoek voor een vervangende machtiging.
(Bron: VvE Structuur)

Vraag: In onze VvE heeft het bestuur de exploitatie en de begroting voor 2011, voor het einde van het boekjaar al rondgestuurd en ook al vast de voorschotbijdrage per 1 januari 2011 vastgesteld. Het modelreglement 1983 is van toepassing.
Antwoord: Het bestuur is te voorbarig. Zie het modelreglement artikel 5.
De begroting wordt aan de jaarlijkse vergadering voorgelegd. De Vergadering stelt de begroting vast. Bij het vaststellen van de begroting bepaalt de Vergadering tevens het maandelijkse voorschotbedrag.
Dit alles impliceert dat de door het bestuur ontworpen begroting door de Vergadering wordt goed- of afgekeurd. Wijzigen van de begroting hangende vergadering is daardoor niet mogelijk.
Ingevolge artikel 33 van het modelreglement moet jaarlijks, binnen zes maanden na afloop van het boekjaar de door het bestuur gemaakte exploitatierekening over het afgelopen boekjaar aan de Vergadering worden voorgelegd. In deze of een eerdere vergadering wordt tevens de begroting vastgesteld voor het aangevangen of het komende boekjaar.
Zie tevens het gestelde in art. 2:48 BW.
(Bron: VvE Structuur)

Vraag: In een vergadering (voldoende quorum) werden 19 stemmen uitgebracht waarvan 2 onthoudingen. Hoe berekenen we nu de helft plus 1?
Antwoord: De helft plus 1 is een veelgebruikte uitdrukking, maar heeft geen juridische betekenis.
De uitdrukking de helft plus 1 geldt alleen bij een even aantal stemmen.
In de door u geschetste situatie werden kennelijk 21 stemmen uitgebracht (de 2 blanco stemmen zijn van onwaarde). Zijn er 11 stemmen voor en 10 tegen dan is het voorstel aangenomen (de volstrekte meerderheid van stemmen is gehaald). Zijn er 10 stemmen voor en 11 tegen dan is het voorstel verworpen (de volstrekte meerderheid van stemmen is niet gehaald). Zou er sprake zijn geweest van 3 blanco stemmen, dan had de situatie kunnen ontstaan van 10 voor en 10 tegen. In dat geval zou er sprake zijn van staken van stemmen. Geen volstrekte meerderheid, dus is het voorstel verworpen.
(Bron: VvE Structuur)

Toelichting: Per 1 oktober 2010 is de wet Wabo (Invoeringswet Wet Algemene Bepalingen Omgevingsrecht) in werking getreden.
Deze wet beoogt een verruiming op de mogelijkheden om zonder omgevingsvergunning te bouwen.
Deze verruiming heeft tot gevolg dat voor een enorm aantal bouwwerken de vergunningplicht komt te vervallen.
Vraag: Heb ik nu voor een op-, aan- of onderbouw (bijvoorbeeld ook een schuurtje) nog steeds toestemming nodig van de VvE?
Antwoord: Die toestemming blijft gewoon bestaan. De vermindering van de vergunningplicht verandert niets aan de bepalingen in de splitsingsakten c.q. de modelreglementen. Die blijven onverkort van toepassing.
Vóórdat u zich gaat verdiepen in wel of geen vergunning, blijft het aan te bevelen eerst de toestemming van de Vergadering te vragen!
(Bron: VvE Structuur)

Vraag: Zie ik het juist dat ik via een forumsite niet altijd anoniem blijf?
Antwoord: Dat ziet u juist.
Hoe anoniem u ook probeert te blijven? Herkenbaarheid blijft op de loer liggen, met soms nare gevolgen.
Dat geldt overigens ook voor chatsessies etc.
Kijk maar eens op de pagina Anonimiteit bij ons gewaarborgd
(Bron: VvE Structuur)

Toelichting: Wij zijn nu bezig om ons administratief en onderhoudsgebeuren onder te brengen bij een bureau. Echter één van de bureaus is van een broer, die eigenaar is van een appartement. Een aantal eigenaars, welke denken dat het complex van hen is, laat zich door niets tegenhouden om mensen de mond te snoeren en of wel te beledigen als zij met andere voorstellen komen. Deze groep mensen zijn voorstander om het bureau van de broer van de eigenaar het werk te geven. Op de andere inschrijvingen hebben zij commentaar zoals: "We hebben gehoord dat dat bureau geen goede naam heeft" enz.
Een bijkomend probleem is dat een van de leiders van deze groep geen eigenaar is maar zegt dat hij een doorlopende machtiging van zijn vrouw heeft. Deze persoon wil het al twee jaar op zijn manier doen, heeft een aantal achter zich weten te scharen en drukt letterlijk als erdoor. Een aantal jongeren vindt het wel goed en willen niets doen.
Vraag 1: In hoeverre is er sprake van belangenverstrengeling en welk artikel kan ik gebruiken?
Antwoord vraag 1:  Een VvE is een rechtspersoon en wordt door een notaris 'in het leven geroepen'. Daarmee is een VvE geboren en volledig zelfstandig. Vervolgens moet de VvE zichzelf voeden en opvoeden. Daarvoor heeft de wetgever een aantal voorschriften uitgegeven waaraan een ieder zich dient te houden.
Rechtsgeldige besluiten worden genomen in de Vergadering van Eigenaren.
Het is aan de Vergadering voorbehouden om het administratief en technisch beheer uit te besteden.
Afhankelijk van de bepalingen in de akte en het modelreglement beslist de meerderheid, in een rechtsgeldige vergadering, over zaken de VvE betreffende. Zijn die besluiten niet strijdig met de regelgeving dan is het een rechtsgeldig besluit. Er kan uitsluitend een beroep op de rechter worden gedaan indien er sprake is van een onredelijk of onbillijk besluit.
Blijkt achteraf dat er door belangenverstrengeling, vriendjes politiek en/of intimidatie, intern zaken zijn fout gegaan dan dient de VvE daarvoor de gevolgen te dragen. Men heeft immers zelfstandig het rechtsgeldige besluit genomen!
Er bestaat dus geen 'artikel' waardoor u een dergelijk besluit van de Vergadering kunt torpederen.
Vraag 2: In hoeverre kan een eigenaar een machtiging uitschrijvingen welke tijdloos is?
Antwoord vraag 2:  Indien een appartementsgerechtigde verhinderd is naar de vergadering te komen dan behoeft zijn stem niet verloren te gaan. De eigenaar kan een derde machtigen om namens hem een stem uit te brengen op de vergadering. Men geeft een ander dan volmacht om voor hem te stemmen in de vergadering.
De (voor die vergadering gedateerde) volmachten worden samen met de presentielijsten in het archief van de VvE bewaard (bewaartermijn 7 jaren). Zie boek 2 BW, artikel 10 lid 3.
Dit betekent dat doorlopende volmachten in het appartementsrecht niet kunnen voor komen.
Vraag 3: Kunnen wij de persoon met de machtiging van zijn vrouw als persoon aanpakken omdat hij in principe een huurder is?
Antwoord vraag 3: Buitenstaanders hebben, tenzij gemachtigd als vertegenwoordiger van een appartementsgerechtigde (let dus op de datum!), geen toegang en/of stemrecht in de vergadering.
(Bron: VvE Structuur)

Toelichting: Appartementsrecht in een woning bestaat uit 4 woonlagen. Wij hebben het appartement dat is gelegen op de 3e en de 4e verdieping (met inwendige trap). De vierde verdieping bewonen wij technisch gezien voor de helft. De andere helft bestaat uit bergingsruimtes (geen woonfunctie) behorend bij de appartementen onder ons. Boven de vierde verdieping bevindt zich een zolderruimte onder het hoge puntdak. Dit is een loze ruimte. Wij zijn voornemens deze zolder te gaan verbouwen en bij ons appartement te betrekken.
Vraag 1: Van wie is nu deze zolder?
Antwoord vraag 1:  Vermoedelijk is de VvE (dus de eigenaren gezamenlijk) eigenaar van de zolderruimte. Dit hoort in de akte van splitsing te staan. Geeft de akte geen uitsluitsel dan dient u de splitsingstekening te bestuderen. Uw privégedeelte staat dik omlijnd. De niet dik omlijnde gedeelten zijn gezamenlijk eigendom.
Geeft noch de akte, noch de tekening uitsluitsel dan dient de Vergadering daar een besluit over te nemen. Een dergelijke bepaling staat in ieder Modelreglement.
Vraag 2: In hoeverre geldt hier de juridische regel dat het dak/de zolderruimte behoort bij/aan degene die er onder wonen?
Antwoord vraag 2:  Het dak behoort tot de zogenoemde 'buitenschil' en is daarmee 'gezamenlijk eigendom'. Dit is geregeld in uw Modelreglement. Wie de eigenaar van de zolderruimte is (vermoedelijk is deze ook gezamenlijk eigendom) moet blijken uit de akte, of de bijgevoegde tekeningen
Vraag 3: Welke stappen moet ik nemen om dit legaal te doen?
Antwoord vraag 3:  U zou kunnen proberen om alle mede-eigenaren (middels unaniem besluit, dus 100%) zo ver te krijgen dat ze akkoord gaan om de zolderruimte over te hevelen naar uw appartementsrecht, waardoor u de enige appartementsgerechtigde zou worden.
Dit kan uitsluitend door het wijzigen van de akte. Laat u dit na, dan zijn toekomstige verkrijgers van een appartementsrecht niet aan dat besluit van de Vergadering gebonden.
Het wijzigen van de akte (moet via een notaris) is erg duur.
Vraag 4: Boven onze keuken en slaapkamer bevindt zich een plat dak. Wij hebben een vergunning om daar een dakterras te bouwen. Een van de andere eigenaars is daar echter op tegen omdat hij vanuit zijn berging ook gebruik wil kunnen maken van het platte dak.
Van wie is nu dat dak? Ik kan het in de splitsingstekeningen niet duidelijk terug vinden.
Antwoord vraag 4:  Ook hier moet de akte en tekeningen uitsluitsel geven. Indien blijkt dat u geen enige eigenaar bent heeft u voor het aanbrengen van een dakterras, naast toestemming van de Vergadering, vergunning nodig van Bouw en woningtoezicht van uw gemeente.
Voorts dient u zich te realiseren dat de andere eigenaren u aansprakelijk zullen gaan stellen voor het gehele dakonderhoud.
Uiteraard kunt u, in overleg met de overige mede-eigenaren, besluiten op het dak een terras te bouwen. U kunt zelfs voorstellen die kosten voor uw rekening te nemen, maar u wordt daarmee geen eigenaar van het dak.
Omdat het gezamenlijk eigendom is kunt u ook, zelfs na de aanleg van het terras op uw kosten, de overige mede-eigenaren de toegang tot het dak niet ontzeggen.
(Bron: VvE Structuur)

Vraag: Indien een gemeente een aanschrijving heeft uitgevaardigd jegens de VvE, per adres van de individuele eigenaren, en deze is met bestuursdwang uitgevoerd, is ieder van de eigenaren dan hoofdelijk aansprakelijk voor de kosten of is dit ook naar rato van het reglement van splitsing? (overheid is immers publiekrechtelijk en misschien niet gebonden aan het reglement?)
En hoe zit dit met bijvoorbeeld iemand die een leiding komt maken die gemeenschappelijk eigendom is, kan die ieder van de eigenaren aanspreken?
Kunt u mij aangeven op grond waarvan?
Antwoord: De Woningwet verplicht burgemeester en wethouders toezicht te houden op de staat van onderhoud van bestaande woningen en woongebouwen. Om dit toezicht te kunnen uitvoeren heeft de gemeente het aanschrijvingsinstrument.
In principe wordt, voor onderhoudsgebreken die gemeenschappelijk zijn, de VvE aangeschreven en voor het privégedeelte de individuele appartementsgerechtigde.
Is echter een VvE 'slapende' en geen bestuurder bij de gemeente bekent of ingeschreven bij het kadaster, dan kan ook voor het gezamenlijke gedeelte de individuele appartementsgerechtigde worden aangeschreven.
Men kan dus mogelijk 2 aanschrijvingen gelijktijdig ontvangen.
Een aanschrijving heeft geen invloed op de verdeling van de kosten die zijn vastgelegd in de akte (de breukdelen). Ieder lid van de VvE blijft verantwoordelijk voor zijn eigen aandeel in de gemeenschappelijke schulden en kosten van de vereniging. Immers voor het al dan niet functioneren van de VvE zijn alle leden verantwoordelijk. Hierbij wordt geen onderscheid gemaakt tussen goedwillende en weigerende leden.
Voor een aanschrijving aangaande het privégedeelte blijft een lid persoonlijk volledig aansprakelijk.
Uw VvE is door de aanschrijving op een brute manier wakker geschud, waarbij het nu strikt noodzakelijk is om de VvE te activeren.
Laat men dat achterwege dan is de gemeente bevoegd de voorzieningen op kosten van de eigenaren te laten uitvoeren.
Omdat de gemeente naast de feitelijke kosten (die al extreem hoog kunnen zijn) ook de 'eigen kosten' in rekening brengt, zijn de leden 'voordeliger' uit om onverkort gevolg te geven aan de aanschrijving.
Reparaties aan ongeacht welke gemeenschappelijke zaken (waaronder leidingen) worden eveneens, volgens de breukdelen vastgelegd in de akte, verrekend.
(Bron: VvE Structuur)

Vraag: Wie of wat wordt eigenlijk bedoeld met bestuurder/administrateur?
Antwoord: Met bestuurder/administrateur wordt veelal bedoeld de professionele bestuurder van een VvE die ook gelijktijdig het administratief beheer, dus de gehele boekhouding, voert. Een dergelijke bestuurder mag niet gelijktijdig voorzitter van de vergadering van eigenaren zijn.
Doet binnen een VvE 1 persoon het bestuur in eigen beheer dan spreken we over de (zelf)bestuurder. De boekhouding is dan veelal uitbesteed aan een professionele beheerder: de administratief beheerder. Ook in dat geval mag deze (zelf)bestuurder nimmer ook de Vergadering voorzitten.
Ook kan het voorkomen dat het zelfbestuur bestaat uit meerdere personen (altijd een oneven aantal). Ook dan is de boekhouding veelal uitbesteed aan een administratief beheerder. Omdat het bestuur uit meerdere personen bestaat mag in dat geval de bestuursvoorzitter, of een ander bestuurslid, wel tot (vaste) voorzitter van de vergadering worden benoemd.
Een andere mogelijkheid is dat de VvE heeft besloten zowel het bestuur als het administratief beheer in eigen hand te houden. In dat geval wordt het financieel beheer gedaan door een bestuurslid: de penningmeester.
Omdat in de appartementsrechtwetgeving de functie van bestuurslid tevens voorzitter van de vergadering kan conflicteren gaat, bij zelfbestuur, onze voorkeur altijd uit naar het benoemen van een vaste voorzitter van de vergadering zonder bestuursbinding. Daarnaast kan een bestuurslid, als voorzitter van de vergadering, dominant de Vergadering "sturen en manipuleren". Wij ontvangen daar regelmatig klachten over!
(Bron: VvE Structuur)

Vraag: Wij hebben een verdieping in A... in een huis met totaal 4 verdiepingen. Een stalen steunbalk van het balkon moet gerenoveerd worden + de balkonvloer van ons en de bovenbuurvrouw is ook niet meer goed. Dit is een kwestie tussen mij en de bovenbuurvrouw zou je zeggen. Is het echter niet zo dat dit ook tot het spaarpotje van de VVE hoort? Per slot van rekening gaat het om een stuk constructie van het totale pand.
Graag verneem ik uw reactie.
Antwoord: Ongeacht welk modelreglement op uw VvE van toepassing is: balkonconstructies worden tot de gemeenschappelijke gedeelten en gemeenschappelijke zaken gerekend.
In een enkel geval kan in de akte van splitsing een andere bepaling zijn opgenomen.
Indien dit laatste in uw akte niet het geval is dan dienen de kosten van het renoveren gemeenschappelijk (dus via het, zo door u omschreven, 'spaarpotje van de VvE') te worden gedragen.
(Bron: VvE Structuur)

Vraag: Ik heb met veel interesse jullie website bekeken en vroeg me af of u of jullie onze VVE een antwoord op een u vast wel bekende vraag kunt geven.
Het gaat er namelijk om of een VVE lid recht heeft op inzage in de stukken van de administratie, zoals bijv. bankafschriften, correspondentie met de accountant, lijsten met achterstanden van leden e.d. Wij hebben een hele grote VVE (400 eigenaars) en de voorzitter met name houdt inzage maar tegen. Zelfs onze administrateur/bestuurder kan maar geen uitsluitsel geven, hij wacht nog op antwoord van de advocaat.
U zou ons zeer blij maken met een deskundig antwoord. Als ik u daarvoor iets verschuldigd ben, hoor ik dat graag.
Antwoord: Uw vraag verbaasd ons.
Voor de zekerheid hebben wij even naar de verzenddatum van uw berichtje gekeken. Het zou zo maar een 1 aprilgrap geweest kunnen zijn.
In ieder modelreglement staat onomwonden aangegeven dat het bestuur verplicht is aan iedere eigenaar alle inlichtingen te verstrekken betreffende de administratie van het gebouw en het beheer van de fondsen welke die eigenaar mocht verlangen en hem op zijn verzoek inzage te verstrekken van alle op die administratie en dat beheer betrekking hebbende boeken, registers en bescheiden.
Afhankelijk van het voor uw VvE geldende Modelreglement kunt u dit terugvinden:
MR 1972 en MR 1973 art. 40 lid 6;
MR 1983 en MR 1993 art. 41 lid 6;
Een VvE kent slechts één voorzitter, namelijk de voorzitter van de vergadering van eigenaren. Deze zit alleen de Vergaderingen voor en vervangt bij afwezigheid de bestuurder. Uw bestuurder c.q. beheerder dient dit te weten en de VvE daarin te begeleiden.
Deze voorzitter (van het orgaan Vergadering) gaat zijn boekje ernstig te buiten indien hij leden inzage in de VvE-administratie weigert. Het behoort immers geheel niet tot zijn taak!
Het feit dat de bestuurder c.q. beheerder deze, toch zo eenvoudig te beantwoorden vraag, gaat voorleggen aan een advocaat is zeer bedenkelijk. Dat het antwoord van een advocaat op deze vraag uitblijft is belachelijk. Misschien dat deze de vraag ook niet serieus heeft genomen.
Zoals op de website staat aangegeven is dit antwoord geheel gratis.
Echter, om deze website te laten voorbestaan, inclusief de gratis antwoorden op vragen, is een donatie altijd welkom.
(Bron: VvE Structuur)

Vraag: Als VvE hebben we via via een dakdekkerbedrijf gevonden dat voor een vriendenprijsje onze dakbedekking wil vernieuwen. Deze vriendenprijs houdt in dat de prijs zonder btw zal worden verrekend. We krijgen dus geen officiële factuur. Wel hanteert dit bedrijf een garantie van 10 jaar op de verleende diensten. Nu vraag ik me af of een brief van het bedrijf, waarin wordt gesteld dat wij de 10 jaar garantie krijgen, voldoende is om deze garantie in te willigen wanneer nodig. Of zal daar toch echt een factuur voor nodig zijn? Heeft u hierover een idee? Of weet u anders waar ik deze informatie wel kan verkrijgen?
Antwoord: In reactie op uw e-mail delen wij u het volgende mede.
Met een dergelijke handelwijze overtreedt uw bestuur wettelijke bepalingen.
VvE Structuur wenst daar niet aan mee te werken.
(Bron: VvE Structuur)

Vraag: Momenteel ben ik eigenaar van een etage in een VVE van 4 woonlagen. Ik heb het voornemen een kamer op de zelfde verdieping (3e) en een zolderkamer te verhuren aan één persoon.
In een vergadering gaf de bewoonster van de eerste etage aan dat ze hier niet mee akkoord gaat vanwege verwacht geluidsoverlast. Zelf bewoont ze de 1e etage en is op zolder gaan slapen om minder geluidsoverlast te ondervinden van de bewoner van de 2e etage.
Is er een unaniem besluit nodig voor toestemming, of meerderheid van stemmen? Valt haar reden tot weigering van mijn mogelijkheid tot verhuur binnen de "redelijkheid en billijkheid" zoals omschreven in artikel 20a.3 annex 1 van het modelreglement 1973?
Antwoord: Naar onze mening misbruikt de VvE in uw geval de Annex 1 (incl. art. 20a en verder).
Er is namelijk in de zin van het bedoelde artikel geen sprake van het in gebruik geven van uw privé gedeelte inclusief enz.
U blijft namelijk gewoon in uw appartement wonen.
Annex 1 etc. beoogt een vorm van ballotage ingeval een appartementsgerechtigde zijn (gehele) privé gedeelte in (volle) gebruik geeft aan een ander.
U blijft er wonen als appartementsgerechtigde (hoofdgebruiker). En er komt iemand anders bij (in) wonen als medegebruiker. Dat die medegebruiker huur betaald, is uw zaak. Daarmee overtreedt u mijns inziens de Annex 1 niet.
De vraag kan daarom gesteld worden of de ballotagecommissie ook iedere keer komt opdraven als een appartementsgerechtigde gaat samenwonen, van partner wisselt, gezinsuitbreiding krijgt of als er visite komt.
Als appartementsgerechtigde dient u er wel voor te zorgen dat uw medegebruiker(s), de regelgeving inclusief eventueel het huishoudelijke reglement, naleven
Overigens is de Annex 1 is niet meer van deze tijd.
Mocht u ooit besluiten om uw gehele privé gedeelte in gebruik aan een ander in gebruik te geven, dan adviseren wij u om de akte van splitsing zorgvuldig uit te pluizen of de Annex 1 daarin niet buiten werking is gesteld. Mogelijk is zelf in het verleden dit artikel geschrapt.
Blijkt dit niet het geval te zijn dan kan de VvE, in geval van volledige in gebruik geven, en met de gewone meerderheid van stemmen, er een besluit over nemen. Echter de VvE moet dan wel aantonen, zie Annex 1 artikel 20a. lid 3, dat die gebruiker niet in hun midden past! Dat lijkt mij voor de VvE geen eenvoudige zaak.
Het is dus niet uw taak om aan te tonen dat die gebruiker wel in hun midden past. Die bewijslast ligt in dergelijke gevallen dus bij de VvE.
(Bron: VvE Structuur)

Vraag: Wij hebben een appartement gekocht, in een complex van 15 appartementen. De vraagprijs, nadat deze woningen waren opgeleverd was inclusief grond en exclusief renteverlies van maar liefst 7%. 9 appartementen werden er op deze basis verkocht. De verkoop van de overige ging niet zo snel wat de verkoper er toe deed besluiten om de volgende zonder renteverlies te verkopen. Dat waren er 3. Op een gegeven moment waren er 12 verkocht. Na reclameren van de 9 eigenaren over het aan ons wel berekende renteverlies kregen wij te horen dat de verkoper zelf kon bepalen hoe hij verkocht. Wij kregen het door ons betaalde renteverlies niet terug. Kan dit wel of hebben wij recht van teruggave en zo ja wat moeten wij dan voor een procedure volgen?
En het volgende probleem wat nu ontstaat is: de overige 3 appartementen die nu nog te koop staan, daar wordt van de oorspronkelijke koopprijs zowel de grondprijs als het renteverlies van de aankoopprijs afgetrokken. De grond wordt nu in de vorm van een erfpacht (tien jaar lang € 500,- per maand) en daarna een vast te stellen koopprijs voor de grond aangeboden. Kan dit of is dit in strijd met de splitsingsakte, die bij de notaris opgemaakt is met het aandeel in de grond, voor alle appartementen? En had, zo dit al mogelijk is de verkoper eerst toestemming moeten vragen via een ledenvergadering van de VvE?
Graag van u een antwoord hierop terug. Bij voorbaat dank, ook voor uw zeer interessante website met veel informatie over het wel en wee van het kopen van een appartement en het functioneren van de VvE.
Antwoord: Met betrekking tot de wisselende verkoopprijzen binnen een appartementencomplex hebben wij ooit de Vereniging Eigen Huis benaderd.
Het antwoord was dat de verkopende partij gewoon de woningmarkt mag volgen en daar zijn prijs, zonodig dagelijks, op kan aanpassen.
Wij adviseren u voor wat betreft het renteverlies te berusten.
Voor wat betreft het in erfpacht geven van delen van het gezamenlijk eigendom dient de akte van splitsing grondig te worden bestudeerd. Daar moet u een antwoord op deze vraag kunnen vinden.
Het kan beslist geen kwaad om de notaris, bij wie u de akte heeft ondertekend, om uitleg te vragen.
Bij de oplevering/overdracht van het complex worden, naar onze mening, de appartementsgerechtigden gezamenlijk eigenaar van de gebouwen/terreinen, inclusief de bijbehorende grond. Maar nogmaals, de akte van splitsing kan anders bepalen!
(Bron: VvE Structuur)

Vraag: Wij zitten helaas met een incompetent bestuur. Dit bestuur heeft voor de komende vergadering het agendapunt "Ballotagecommissie" op de agenda gezet. Ik citeer hierbij de tekst:

Ballotagecommissie:
"U heeft ongetwijfeld ook in de krant gelezen hoe de buren van ... (namen door redactie verwijderd)... in hun privaat worden aangetast. Zelfs het gerecht heeft hen niet kunnen helpen. Kunt u zich indenken hoe het ons zal verlopen als... (namen door redactie verwijderd)... in ons gebouw komt wonen? We zullen constant gefouilleerd worden. Wat zal het zijn als ...(namen door redactie verwijderd)... bij ons komt wonen. Laat staan dat we... (namen door redactie verwijderd)...als buur zouden krijgen. Zonder een uitspraak te willen doen over de persoon en zijn of haar ideeën of idealen. We kunnen in elk geval verwachten dat het er niet gezelliger op gaat worden. Misschien heeft het ook nog invloed op de waarde van onze appartementen. Het is mogelijk om deze problemen, hoe klein de kans ook is, voor te zijn. Door het instellen van een ballotagecommissie kunnen we dat voorkomen. Uw instemming wordt gevraagd."

Wat vindt u hiervan, dat kan toch niet? Wij hebben in principe een hele normale VvE met een normale Splitsingsakte en een Modelreglement 1992. In deze stukken ben ik nergens een ballotagecommissie tegengekomen.
Antwoord: In het Modelreglement 1992 is wel degelijk een mogelijkheid te vinden voor een ballotagecommissie. Deze bevindt zich in de Annex 1, artikel 26c.
Wij zijn het met u eens dat een ballotagecommissie niet meer van deze tijd is. Daarom wordt, al lange tijd en in veel gevallen, door de opsteller van de Akte van splitsing (de notaris) de volledige Annex 1 buiten werking gesteld.
Het vervallen van de Annex moet expliciet in de akte vermeldt staan, anders kan de Vergadering mogelijk alsnog besluiten een commissie in te stellen.
U dient dus uw Akte van Splitsing zorgvuldig uit de pluizen, of de woorden: "De artikelen 24, 26a, 26b, 26c en 26d opgenomen in de annex van het modelreglement na artikel 45, zijn niet van toepassing" (of woorden van gelijke strekking), is opgenomen.
Is dat het geval dan mag de ballotagecommissie niet door de Vergadering ingesteld worden.
De Vergadering zal dan een unaniem besluit moeten nemen om de akte te wijzigingen.
Ter geruststelling: Het wijzigen van de akte zal, ten aanzien van een ballotagecommissie, bij de rechter niet op veel steun hoeven te rekenen.
Indien de annex 1 door de akte niet van toepassing is verklaard, zet uw bestuur, door dit punt toch op de agenda te zetten, de Vergadering aan tot het nemen van een nietig besluit. Zij maakt daardoor een ernstige procedurefout en kan door de Vergadering "ter verantwoording" worden geroepen.
Van een bestuur (professioneel of zelfbestuur) mag verwacht worden, en de Vergadering moet daarop kunnen vertrouwen, dat het bestuur zich strikt aan de regelgeving houdt. Ook daarvoor is het bestuur door de Vergadering aan hen toevertrouwd.
De Vergadering dient zich te realiseren dat, door het eventueel wijzigen van de Akte, zij het bestuur een wapen in handen geeft om te pas en te onpas potentiële kopers te weigeren. De aanwezigheid van een ballotagecommissie zal veel kopers afschrikken, waardoor de verkoop van appartementsrechten, in uw VvE, voor veel potentiële kopers niet meer aantrekkelijk zal zijn. Met uiteindelijk sterk dalende vraagprijzen tot gevolg.

"Bezint eer ge begint!"

(Bron: VvE Structuur)

Vraag: Onze voorzitter en secretaris hebben beiden laten weten niet meer beschikbaar te zijn voor het bestuur na de volgende vergadering van de VvE.
Waar in uw website kan ik terugvinden hoe wij moeten handelen inzake aandragen nieuwe kandidaten (hoelang voor de vergadering bekend maken) en hoe gaat het stemmen in zijn werk?
Antwoord: De functies van voorzitter en secretaris etc. hebben "naar buiten toe" geen enkele toegevoegde waarde. Deze functies spelen uitsluitend een rol binnen het bestuur en worden in een bestuursvergadering verdeeld. Naar buiten toe is het voltallige bestuur verantwoordelijk en aansprakelijk voor hun doen en handelen.
Er zijn in uw VvE nu dus 2 bestuursfuncties vacant wat betekent dat er 2 bestuurders moeten worden benoemd. Let wel op dat het aantal bestuursleden daarmee op een oneven aantal komt!
De benoeming moet een apart agendapunt zijn in de vergadering. De agenda moet op de gebruikelijke wijze (zie uw splitsingsakte en modelreglement) tijdig aan de leden worden toegezonden.
Gebruikelijk is dat aspirant bestuurders zich nog tot 5 of 10 minuten voor de aanvang van de Vergadering kunnen aanmelden bij de voorzitter van de vergadering. Mogelijk dat de akte en modelreglement een andere regeling voorschrijven.
In de Vergadering wordt gestemd "over personen". Dat maakt het gebruikelijk dat dit schriftelijk gebeurt. Nadere informatie betreffende de stemmenverdeling kunt u ook weer vinden in de akte en modelreglement.
(Bron: VvE Structuur)

Vraag: Op onze VVE is het modelreglement 1992 van toepassing. De functies voorzitter bestuur en voorzitter vergadering zijn in één hand.
Er komt een nieuwe voorzitter met beide functies, maar deze wil niet de jaarvergadering leiden.
Nu wil men per jaarvergadering naast deze voorzitter iemand aanstellen, die de vergaderingen leidt zonder verdere bevoegdheden als discussieleider.
Ik twijfel of dit juridisch kan, omdat het modelreglement 1992 hierin niet voorziet.
Antwoord: U geeft aan dat binnen uw VvE de functies van voorzitter bestuur en voorzitter vergadering in één persoon is verenigd.
Dit is, conform het gestelde in het modelreglement 1992, artikel 33 punt 7, uitsluitend toegestaan indien het bestuur bestaat uit een meerhoofdig bestuur.
Het benoemen van een (vaste) voorzitter van de vergadering, zonder bestuursbinding, heeft verreweg de voorkeur boven het benoemen van één persoon (ingeval van een meerhoofdig bestuur) in die functies. Dit is juridisch, ook in het modelreglement 1992, wel degelijk toegestaan.
Bij afwezigheid van de (vaste) voorzitter van de vergadering, voorziet de Vergadering zelf in haar leiding.
Omdat thans blijkt dat ook hier nog steeds misverstanden over bestaan, zullen wij daar een apart artikeltje, in de rubriek "Wetenswaardigheden", aandacht aan besteden.
(Bron: VvE Structuur)

Vraag: Wanneer in de statuten/huishoudelijk reglement van de VVE kamerverhuur wordt verboden, is de vraag wat de sancties kunnen zijn bij niet-naleving hiervan.
Antwoord: Allereerst moet worden vastgesteld of het bewuste artikel in het bedoelde huishoudelijk reglement wel rechtsgeldig is.
Indien in de akte van splitsing en/of het vigerende modelreglement (splitsingsreglement) niet expliciet staat aangegeven dat het verhuren van kamers verboden kan worden, dan mag de Vergadering de appartementsgerechtigden dit verbod niet opleggen. Met andere woorden: het artikel in het huishoudelijk reglement is dan in strijd met de wet of het Modelreglement en wordt voor niet-geschreven gehouden. We spreken dan van een nietig besluit van de Vergadering. Een nietig besluit is zonder meer nietig. Men hoeft zich er daarom niet aan te houden. Een beroep op de rechter is dan ook niet nodig.
Mocht de hiërarchische regelgeving een dergelijk verbod in het huishoudelijk reglement wel toestaan, wat wij overigens betwijfelen, dan kan het bestuur maatregelen nemen tegen de overtreder. Deze maatregelen kunt u vinden in het vigerende modelreglement, hoofdstuk Overtredingen.
(Bron: VvE Structuur)

Vraag: Onlangs is bij ons een appartement in handen gekomen van erfgenamen omdat de eigenaar is overleden, maar het bestuur weet van niets. Hoe zit dat?
Antwoord: Bij het Kadaster kan het bestuur een "Kadastraal bericht eigendom" opvragen. In dit bericht staat de huidige eigenaar vermeld en, indien van toepassing, eventuele aanvullende registratie, zoals verklaringen van erfrecht.
Indien het bestuur niet op de hoogte is gesteld van deze vererving, dan is mogelijk de notaris die de erfenis heeft afgehandeld in gebreke is gebleven door geen contact te zoeken met de bestuurder van het betreffende appartementsrecht.
De betreffende notaris kunt u te weten komen via een telefoontje naar de klantenservice van het Kadaster.
Veelal kan een notaris de gegevens van de bestuurder ook weer verkrijgen via het Kadaster. De bestuurder (of het bestuur) moet dan uiteraard wel als zodanig staan ingeschreven bij het Kadaster. Is dat niet gebeurd? Tja, dan valt ook het bestuur een verwijt te maken.
Verwar het inschrijven bij het Kadaster niet met de (vroegere) inschrijving bij de Kamer van Koophandel. Sedert de invoering van het Nieuw Burgerlijk Wetboek is inschrijving van VvE'en verboden en zijn alle VvE'en uitgeschreven.
Inschrijving van het bestuur bij het Kadaster is dus strikt noodzakelijk, wil het bestuur "gevonden" worden door de diverse notarissen!
Naar onze mening kan echter de notaris, omdat hij, via het Kadaster, geen bestuurder kan achterhalen, niet tot het passeren van de Akte overgaan. Hij zal dus meer moeite moeten doen om de bestuurder te achterhalen. Om te passeren moet hij zeker weten dat er geen schulden op het betreffende appartementsrecht rusten. Dit zal bij een appartementsrecht al snel het geval zijn wegens maandelijkse te betalen onderhoudskosten aan de VvE. Ook een notaris zal toch wel begrijpen dat een koopappartement altijd deel uitmaakt van een appartementsrecht en daarmee van een VvE?
Mogelijk is dus de gehele erfenis nog niet afgehandeld en bestaat er een gerede kans dat het bestuur nog iets kan lospeuteren.
(Noot VvE Structuur: Met ingang van 2009 is iedere VvE verplicht het bestuur in het handelsregister bij de Kamer van Koophandel in te schrijven.
(Bron: VvE Structuur)

Vraag: Binnen de VvE is onduidelijk hoe te handelen ten aanzien van reparatiekosten aan of in verband met leidingen binnen een woning.
De leidingen van water en cv zitten in de tussenvloeren en bij de 3 woningen op de begane grond voor een deel onder de vloer.
Bij 2 woningen op de begane grond is er sprake van lekkage van de watertoevoerleiding, kort na de eigen hoofdkraan. Dit moet al geruime tijd aan de gang zijn. Het vocht heeft de grond doordrenkt en is opgetrokken in de muren. Ook is, waarschijnlijk als gevolg van het optrekkend vocht, het in de woonkamer ter afscheiding van het keukengedeelte opgetrokken binnenmuurtje niet langer vast aan de vloer verankerd. De loodgieter zal aan het werk moeten. Daaraan zijn kosten verbonden. Behoren genoemde leidingen nu tot het gemeenschappelijk eigendom of zijn die leidingen eigendom van de eigenaar/bewoner? Beantwoording van die vraag is bepalend wie, de VvE of de eigenaar/bewoner, de kosten van de reparatie dient te dragen.
Antwoord: U heeft niet vermeld welk modelreglement op uw VvE van toepassing is. Uitgaande van het laatste modelreglement 1992 verwijzen wij u naar het gestelde in artikel 9, lid 1.
Hier wordt geregeld welke zaken tot de gemeenschappelijke gedeelten en gemeenschappelijke zaken worden gerekend.
Uit het gestelde in lid 1 sub b. blijkt dat de technische installaties met de daarbij behorende leidingen (inclusief de leidingen voor water) tot de gemeenschappelijke gedeelten en gemeenschappelijke zaken worden gerekend, alles voor zover die installaties niet uitsluitend ten dienste staan van één privé gedeelte.
U geeft zelf al aan dat de betreffende leidingen liggen binnen een woning en kort na de hoofdkraan. Van gemeenschappelijke zaken is dus geen sprake.
Het is derhalve een privé probleem wat onderling opgelost moet worden. De VvE staat er geheel buiten.
Wij adviseren u de betreffende eigenaar, waar de lekkage is begonnen, voor de ontstane schade aansprakelijk te stellen.
(Bron: VvE Structuur)

Vraag: Binnen de VvE is onduidelijk hoe te handelen ten aanzien van reparatiekosten aan of in verband met afvoerleidingen binnen een woning.
De leidingen van afvoer zitten in de tussenvloeren en bij de 3 woningen op de begane grond voor een deel onder de vloer.
Van een paar woningen is de afvoerleiding van de keuken al eens verstopt geweest. Daargelaten als het duidelijk de schuld van de eigenaar/bewoner is, wie, de VvE of de eigenaar/bewoner, dient dan de reparatiekosten te dragen?
Antwoord: Zie ook mijn reactie op het vorige punt.
Als het duidelijk schuld of nalatigheid is van de eigenaar van het appartement dan dient hij ook voor de kosten van herstel op te draaien. Mocht echter blijken, ook uit de bevindingen van de loodgieter op de nota, dat de verstopping zich niet meer voor deed in het privégedeelte, maar in de gezamenlijke afvoer, dan lijkt mij het niet meer dan normaal dat u de door u betaalde reparatiekosten achteraf declareert bij de VvE.
(Bron: VvE Structuur)

Vraag: Ik woon al lange tijd in een appartement en ben 1e eigenaar. Ik heb onlangs 2 muurtjes van mijn buitenkamer (c.q. balkon) laten schilderen en ontvang van de voorzitter een bericht dat dit verboden is, alle buitengevels (naar m.i. geen buitengevel) zijn gemeenschappelijk bezit vgl. art. 2 van het reglement van 1973. Men verzoekt mij dringend e.e.a. op korte termijn in de oude staat terug te brengen.
Het volgende is echter het geval. In de loop der jaren zijn er meerdere eigenaren geweest die dit hebben laten doen, bij 1 appartement is een schuifdeurconstructie aangebracht op het balkon en zo zijn er nog meerdere kleine veranderingen, waar men nooit iets over heeft gehoord. Eén eigenaar die de muren al 3 jaar geleden heeft laten schilderen heeft tot op de dag van vandaag hierover niets gehoord. Ik heb hierop gereageerd naar de voorzitter als volgt: ik verzoek u om een nadere verklaring hoe mijn situatie zich verhoudt ten opzichte van andere - soms ingrijpender - veranderingen in ons flatgebouw. Reactie voorzitter letterlijk:" n.a.v. uw brief delen wij u mede geen nadere verklaring te verstrekken. U heeft het buitenaanzicht gewijzigd op een manier die niet toelaatbaar is, punt uit. U dient op korte termijn het in de oude staat terug te brengen." Ik ben boos, woedend, voel me bedreigd, voel dit als een op de persoon gerichte sanctie, ik heb vele eigenaren aangesproken en gevraagd of men problemen heeft met mijn muurtjes, waarop reacties: waar heb je het over, wat een muggenzifterij enz. De manier waarop gecommuniceerd wordt vind ik daarbij beneden alle peil en accepteer dit dan ook niet. Gaarne een reactie uwerzijds zou ik op prijs stellen.
Antwoord: Vanuit onze positie kunnen wij niet beoordelen of de door u bedoelde muurtjes behoren tot de buitengevel.
Omdat er binnen uw VvE gerede twijfel bestaat welke delen tot de buitengevel behoren adviseren wij u, onder verwijzing naar het gestelde in artikel 3 van het modelreglement 1973, het bestuur te verzoeken dit als een agendapunt op de eerstvolgende vergadering te behandelen.
Vervolgens adviseren wij u om de Akte van splitsing grondig na te lopen of daar iets in staat betreffende dergelijke muurtjes.
Daarnaast adviseren wij u, en tevens uw "voorzitter" de website Structuur aandachtig te bestuderen ten aanzien van het begrip "voorzitter". Daarna kunt u vaststellen wat de positie is van deze "voorzitter".
(Bron: VvE Structuur)

Vraag: Onlangs heb ik een appartement met meerdere kamers gekocht. Ik ben van plan een kamer, welke tot mijn appartementsrecht behoort, te gaan verhuren.
Ik woon zelf op de 2e etage en de extra kamer is gelegen op de 4e etage, deze kamer wordt ook als zodanig omschreven in de splitsingsakte en kan dus als kamer bewoond worden, de meeste eigenaren gebruiken deze als berging.
Nu blijkt dat er in de vergadering VVE al een en ander gaande is. Een van de eigenaren beweert dat het verhuren van deze kamer, welke compleet is ingericht, verboden is omdat er geen toestemming is gevraagd aan de VVE. Naar mijn weten is bij de wet hierover geen verbodsbepaling.
Kan dit in het reglement dan ook verboden worden? Moet ik daarnaast ook melding maken aan de VVE?
Verder staat in de splitsingsakte deze passage:
"D. annex 1 van het voormeld reglement, bevattende de bepalingen, waarbij het gebruik van de privégedeelten afhankelijk wordt gesteld van de toestemming van de vergadering van eigenaars is op onderhavige splitsing niet van toepassing."
Antwoord: Annex 1, die bij alle modelreglementen is gevoegd, beoogt een vorm van ballotagecommissie te zijn en is niet meer van deze tijd.
Door de notaris is Annex 1 voor uw VvE, middels de akte van splitsing, zoals u zelf aangeeft, buiten werking gesteld.
U dient de bron die beweert dat het verhuren van die kamer verboden is nadrukkelijk te attenderen op deze bepaling in de akte van splitsing.
Binnen het appartementsrecht is de hiërarchie in de wetgeving als volgt:
1. Het burgerlijk wetboek
2. De akte van splitsing (splitsingsakte)
3. Het splitsingsreglement (modelreglement)
4. Eventueel een huishoudelijk reglement
Een bepaling (dwingend en regelend recht) van een voorschrift mag nimmer in strijd zijn met een in de hiërarchie "hoger" voorschrift.
De akte heeft Annex 1 buiten werking gesteld. Daarmee is het splitsingsreglement "overruled".
Een bepaling in het huishoudelijk reglement mag nimmer in strijd zijn met de overige voorschriften. Wordt een dergelijke bepaling toch opgenomen in het huishoudelijk reglement dan wordt die bepaling voor niet geschreven gehouden. Niemand hoeft zich van een dergelijke bepaling iets aan te trekken of er zich aan te houden.
De bepalingen betreffende het in gebruik geven aan een ander van uw appartement (bestuur inlichten etc.) is ook niet op u van toepassing.
U blijft er, als appartementsgerechtigde (hoofdgebruiker), immers gewoon wonen. En er komt iemand anders bij (in) wonen als medegebruiker. Dat die medegebruiker huur betaald, is uw zaak. Daarmee overtreedt u, onzes inziens, het modelreglement niet.
Daarom kan thans de vraag worden gesteld of het bestuur, en/of iemand die namens het bestuur optreedt, ook iedere keer komt opdraven als een appartementsgerechtigde gaat samenwonen, van partner wisselt, gezinsuitbreiding krijgt of als er visite komt.
Als appartementsgerechtigde dient u er wel voor te zorgen dat uw medegebruiker(s), de regelgeving inclusief eventueel het huishoudelijke reglement, naleven.
(Bron: VvE Structuur)

Vraag: Ik heb een eigen voortuin waar mijn motor in de zomer staat gestald, volgens mijn VvE is dit niet toegestaan en moet ik mijn motor maar op straat zetten. Kunt u mij hier duidelijkheid over verschaffen?
Antwoord: Allereerst dient u vast te stellen of de voortuin behoort tot uw appartementsrecht dan wel gemeenschappelijk is. Hiervoor dient u uw splitsingsakte zorgvuldig te raadplegen.
Indien uit de akte blijkt, dat deze tuin gemeenschappelijk is, dan kan de VvE regels vaststellen met betrekking tot het gebruik van de tuin. Dat kan impliceren dat de Vergadering heeft besloten dat parkeren in de tuin niet is toegestaan. Een dergelijk verbod moet, in dat geval, zijn opgenomen in het huishoudelijk reglement.
(Bron: VvE Structuur)

Vraag: Helaas zitten wij met een ingewikkelde kwestie. Wij zijn eigenaar van een appartement. Wij hebben tevens een bouwfirma. Wij hebben voor de VVE hier op het dak werkzaamheden verricht.
Gedurende de renovatie van het dak zijn er ernstige bouwkundige gebreken tevoorschijn gekomen, welke met spoed gerepareerd dienden te worden om ernstige lekkage te voorkomen. Hierdoor is het budget voor het dak overschreden, maar dat kon niet anders. Als de werkzaamheden niet (direct) waren verricht, waren er zeer erge lekkages ontstaan die ernstige bouwkundige problemen zouden hebben veroorzaakt.
Wij hebben van de Commissie van Toezicht direct opdracht gekregen, maar nu keert een gedeelte van de VVE zich tegen dit door CvT genomen besluit en roept dat dit besluit nietig verklaard moet worden vanwege budgetoverschrijding.
Als gevolg hiervan zitten wij, als firma, al meer dan half jaar op een groot gedeelte van ons geld te wachten, meer dan 50.000 euro, omdat kennelijk een groot deel van de bewoners hun kwartaalbijdrage VVE inhoudt en niet betaalt. (ca. 1100 euro per kwartaal gemiddeld, 71 flats totaal).
Kunnen wij hen juridisch aanpakken en hoe moet dit nu verder? Er was sprake van overmacht/men kon niet anders destijds vanwege te verwachten problemen, geen tijd voor vergadering etc.
Wij hebben als firma in ieder geval te goeder trouw gehandeld en goed werk geleverd. Iedereen is heel tevreden over het dak.
Antwoord: In geschillen met betrekking tot levering en betaling tussen 2 partijen gaat VvE Structuur zich niet mengen.
Omdat u naast opdrachtnemer ook eigenaar van een appartementsrecht bent willen wij voor u een klein tipje van de (VvE)-sluier oplichten.
In een VvE is de Vergadering van Eigenaren, als hoogste orgaan, de baas. In de Vergadering worden de besluiten genomen. De bestuurder is uitvoerder van de door de Vergadering genomen besluiten.
In een VvE heeft een commissie een voorbereidende of controlerende taak en geen uitvoerende taak. Zij hebben dan ook geen bevoegdheden om met derden afspraken te maken en staan in het algemeen buiten het bestuur.
Zowel als ondernemer als appartementsgerechtigde dient u dat te weten.
U heeft als appartementsgerechtigde (dus belanghebbende) en als eigenaar van een bouwonderneming (dus deskundige) eerst tijdens een renovatie ontdekt dat er ernstige bouwkundige gebreken (ernstig achterstallig onderhoud) zijn aan het gebouw.
Het is betreurenswaardig dat in een VvE, waar zoveel expertise aanwezig is, er toch een dergelijk achterstallig onderhoud kan ontstaan.
(Bron: VvE Structuur)

Vraag: Op onze laatste vergadering van de VVE is het nogal heftig toegegaan, enkele leden zijn voortijdig opgestapt. Twee leden van het bestuur hebben met onmiddellijke ingang, tijdens de vergadering, hun taak neergelegd.
Een aantal eigenaren vond het bestuur niet voor hun taak bekwaam. Zij hebben aan de bel getrokken. "Beter geen voorzitter dan één die heult met de tegenpartij en altijd in de ik-vorm spreekt. Tenslotte is het bestuur er voor om het algemeen belang van alle eigenaren te dienen."
Tijdens deze vergadering hebben leden verzocht om een kascommissie samen te stellen. Het antwoord was: "Dat is zeer zeker niet mogelijk."
Een vriendje van de voorzitter, een register accountant heeft, tegen een kleine vergoeding, alles nagezien. Hiervan hebben wij, uiteraard, geen bewijzen van gekregen of inzage gehad.
Mijn vraag is wat wij aan deze situatie kunnen doen? Via meerdere e-mail hebben gevraagd om een kopie van de accountantsverklaring en een overzicht van de accountantskosten. Het bestuur is geenszins van plan deze informatie beschikbaar te stellen aan de leden van de VvE.
Antwoord: Een vereniging van eigenaars is een rechtspersoon. Dit impliceert dat een groot aantal artikelen uit het Burgerlijk Wetboek (waaronder boek 2 BW en boek 5 BW) op VvE's van toepassing is. Daarbij ook artikel 48 uit boek 2. Dit artikel regelt de controle op het door het bestuur gevoerde beleid, waaronder ook het financiële gedeelte.
Betreffende de kascommissie heeft in uw VvE, tegen een kleine vergoeding, een controle plaats gevonden door een accountant (vriendje van een voorzitter).
Belangrijk is of de Vergadering voor die benoeming en die kleine vergoeding toestemming heeft verleend (was het een agendapunt en is er een besluit over genomen?).
In het ontkennende geval is die accountant niet benoemd door de Vergadering en dient de Vergadering een kascommissie te benoemen. Deze commissie onderzoekt de financiële stukken van de VvE en brengt aan de vergadering advies uit (advies goedkeuring of afkeuring jaarstukken, advies wel of geen decharge bestuur).
Ingevolge het gestelde in het modelreglement 1992, artikel 41 lid 6 (wij gaan er van uit dat dit reglement op uw VvE van toepassing is) is een bestuur verplicht aan iedere eigenaar alle inlichtingen te verstrekken (in uw geval inzage in de accountantsverklaring etc.) betreffende de administratie van het gebouw en het beheer van de fondsen welke die eigenaar mocht verlangen en hem op zijn verzoek inzage te verstrekken van alle op die administratie en dat beheer betrekking hebbende boeken, registers en bescheiden.
U hebt derhalve alle recht op inzage van alle stukken die u verlangt
De Vergadering van Eigenaren (de gezamenlijke appartementsgerechtigden) is in een VvE het hoogste orgaan.
Het benoemde bestuur is ondergeschikt aan de Vergadering en slechts uitvoerder van de door de Vergadering (het hoogste orgaan) genomen besluiten.
Nu er in uw VvE bestuursfuncties vacant zijn, is het zaak om die functies te doen vervullen door personen die bereid zijn de VvE wetten en regelgevingen strikt na te leven. Lukt dat niet dan is het aan te bevelen een professionele bestuurder (denk aan het kostenplaatje) te benoemen.
(Bron: VvE Structuur)

Vraag: De voorzitter van het bestuur/vergadering heeft zijn appartementsrecht verkocht. Het zittende zelfbestuur verzoekt deze voorzitter voorlopig nog voorzitter te blijven, gezien de dossierkennis enz. Is dit toegestaan? Dient de ALV een nieuw besluit te nemen (je kunt redeneren dat dit niet hoeft, hij is al voorzitter en er is geen sprake van aftreden of voorstel opnieuw te benoemen. Het wordt mogelijk alleen een mededeling aan de ALV die dan kunnen/mogen reageren).
Antwoord: De voorzitter van de vergadering wordt, zie het modelreglement 1992, artikel 33, lid 5 al dan niet uit de eigenaars benoemd.
Een eenzelfde bepaling, zie artikel 41 geldt voor bestuursleden.
Dit impliceert dat een voorzitter van de vergadering en/of bestuursleden niet noodzakelijkerwijs eigenaar van een appartementsrecht behoeven te zijn.
Een mededeling naar de leden (bijvoorbeeld een nieuwsbrief) is voldoende om de leden van de verhuizing in kennis te stellen.
Te uwer informatie mag dienen dat het verdelen van de functies binnen het bestuur (voorzitter, penningmeester, secretaris) uitsluitend waarde heeft binnen dat bestuur. Naar buiten hebben die functies geen toegevoegde waarde. Het bestuur fungeert als een orgaan.
Zo lang het bestuur uit meerdere personen bestaat mag een bestuurslid (al dan geen voorzitter van het bestuur) tevens voorzitter van de vergadering zijn. Is er slechts één bestuurder dan mag die niet tevens de Vergadering voorzitten.
Veelal wordt bij zelfbestuur, ter voorkoming van belangenverstrengelingen etc., een voorzitter van de vergadering benoemd zonder een bestuursbinding.
(Bron: VvE Structuur)

Vraag: Bij een bedrijf is het zo dat eerst de notaris de jaarrekening moet controleren, pas daarna kunnen de stukken gepubliceerd worden.
Mijn gevoel zegt dat dit bij een VVE exact hetzelfde is: eerst buigt de kascommissie zich over de stukken en vervolgens wordt de jaarrekening aan de eigenaren bekend gemaakt en vervolgens in de Jaarvergadering besproken.
Ben benieuwd of mijn gevoel goed is.
Antwoord: Het bestuur is verplicht om binnen 6 maanden na afloop van een boekjaar de balans en de staat van baten en lasten (jaarstukken) te maken en zorg te dragen voor een vergadering van eigenaren.
De agenda van de vergadering dient, uiterlijk 15 dagen (dag van oproeping en dag van vergadering tellen niet mee) voor de vergaderdatum, te zijn verzonden. De jaarstukken vormen een onderdeel van de agenda.
De kascommissie brengt, uiteraard na controle, op de vergadering een advies uit om de jaarstukken wel of niet goed te keuren en wel of geen decharge te verlenen.
U zat met uw gevoel redelijk in de richting.
Overigens is het niet verplicht om op de jaarstukken te wachten. Ingevolge het modelreglement 1992 artikel 41 lid 6 is het bestuur verplicht aan iedere eigenaar alle inlichtingen te verstrekken betreffende de administratie van het gebouw en het beheer van de fondsen welke de eigenaar mocht verlangen en hem op zijn verzoek inzage te verstrekken van alle op die administratie en dat beheer betrekking hebbende boeken, registers en bescheiden.
(Bron: VvE Structuur)

Vraag: Vanaf 1 december vorig jaar ben ik eigenaar van het appartementsrecht. Wegens verbouwing e.d. heb ik me weinig verdiept in de VvE. Nu alles een beetje achter de rug is blijkt dat ik te maken heb met een slapende VvE. Ik heb de intentie nieuw leven te blazen in de VvE en derhalve mezelf voor te dragen als voorzitter.
Nou heb ik reeds één vraag waar ik het antwoord niet op kan vinden: Het betreft zes appartementen waarvan twee in het bezit zijn van de woningstichting. Wie is verantwoordelijk voor de zogenaamde servicekosten, de bewoners of de woningstichting? Hebben de bewoners stemrecht of de woningstichting? Dit laatste in verband met een te plannen vergadering.
Antwoord: Aannemende dat de bewoners, via de woningstichting, huurders zijn, ligt het heel simpel; in dat geval is de woningstichting appartementsrechteigenaar van de twee appartementen en, voor het in de splitsingsakte bepaalde breukdeel, aansprakelijk.
Huurders hebben geen inspraak in de VvE en hebben geen toegang tot de vergadering.
Uitgaande van de situatie dat de stemmen over de appartementen gelijkelijk verdeeld zijn, ieder 1/6e deel, betekent dit concreet dat de woningstichting inspraak heeft in de besluitvorming met twee stemmen (2/6e = 1/3) en de andere appartementsgerechtigden samen 4 stemmen (4/6e = 2/3).
Gebruikelijk is (maar geen wet) dat bij stemmen omtrent agendapunten de grootaandeelhouder(s), in uw geval de woningstichting, de meerderheid volgt.
U dient er rekening mee te houden dat (ook in een kleine VvE), ingeval van benoemen van één bestuurder, deze niet gelijktijdig voorzitter van de vergadering mag zijn.
(Bron: VvE Structuur)

Vraag: Ons bereikte informatie dat alle bestaande modelreglementen van voor mei 2005 in het geheel niet meer rechtsgeldig zouden zijn. De nieuwe regelgeving dekt dus de lading geheel?
Is in de nieuwe regelgeving dan ook de benoeming bestuur en verkiezing voorzitter van de VVE opnieuw geregeld?
Antwoord: De informatie die u bereikte is geheel en volledig misplaatst.
Modelreglementen, ongeacht hun oorsprong, maken structureel deel uit van de akten van splitsing.
Een eenmaal in de akte vastgesteld modelreglement kan alleen vervangen worden door een ander modelreglement, indien 100% (unanieme stemming) van de appartementsgerechtigden en de hypotheekverstrekkers, daaraan hun goedkeuring hechten.
Per 1 mei 2005 is er een aantal wijzigingen gekomen in de wet die het appartementsrecht regelt (BW boek 5). Het merendeel van die wijzigingen treden voor bestaande VvE'en eerst over 3 jaar in werking.
Voor nieuwe, na 1 mei 2005, opgerichte VvE'en treedt de nieuwe wet onmiddellijk in werking
De akten van splitsing + de van toepassing zijnde Modelreglementen blijven, ook na 1 mei 2008, onverkort van kracht, uiteraard inclusief de benoeming bestuur en benoeming van de voorzitter van de vergadering.
Tot slot wijzen wij u op het feit dat - zie uw vraagstelling: "verkiezing voorzitter van de VvE" - ; de voorzitter van een VvE (vereniging van eigenaars) niet bestaat, terwijl de voorzitter van de vergadering, evenals het bestuur, wordt benoemd.
Bron: VvE Structuur)

Vraag: Naar aanleiding van een aantal vervelende zaken waarbij een aantal leden steeds weer probeert de besluiten genomen in de vergadering van eigenaars (op juiste gronden) te dwarsbomen, heeft het bestuur het besluit genomen om per direct af te treden en als interim bestuur verder te gaan. In de eerst volgende, al vastgestelde, vergadering wordt dan een nieuw bestuur gekozen.
In de wet en Regelgeving is hiervan niets terug te vinden. Kan dit zomaar?

Antwoord(en):

• Betreffende genomen besluiten:
  Indien een eigenaar zich niet kan verenigen met een besluit van de vergadering van eigenaars dan kan hij binnen een termijn van één maand de Kantonrechter verzoeken om het besluit van de Vergadering te vernietigen.
  Laat hij deze termijn ongebruikt verstrijken, dan is het besluit juridisch onaantastbaar geworden en is hij verplicht om zijn medewerking te verlenen aan de uitvoering van het besluit.

• Betreffende het bestuur:
  Attenderen wij u op het feit dat een bestuur niet wordt gekozen, maar wordt benoemd! Zie boek 5 BW, artikel 131 lid 2 alsmede modelreglement van 1992, artikel 41 1e lid. Voorts wijs ik u het volgende: Bij het benoemen van een nieuwe bestuurder, dient de oude bestuurder rekening en verantwoording af te leggen tot het moment van zijn ontslag. Zolang de Vergadering hem geen decharge heeft verleend blijft hij verantwoordelijk en aansprakelijk. Tevens dient hij alle boeken, registers en bescheiden over te dragen aan de nieuwe bestuurder. Bij weigering kan afgifte van de stukken via de rechter gevorderd worden.
  Daar waar de wet spreekt over bestuurder wordt ook verstaan het (zelf)bestuur.
  Voorts attenderen wij u op het feit dat een bestuur altijd dient te bestaan uit een oneven aantal personen.

• Betreffende benoeming bestuur:
  U zegt dat in de volgende vergadering van eigenaren een nieuw bestuur wordt gekozen (benoemd!).
  Wij gaan er van uit dat op de agenda dit punt wel vermeld staat. Een algemene stelregel is: "Tenzij alle appartementsgerechtigden in de Vergadering aanwezig zijn kunnen over punten die niet op de agenda staan in principe geen besluiten worden genomen."

• Tip (uit de praktijk):
  Probeer zoveel mogelijk, als de situatie dit toelaat, het ontslag en benoemen van het bestuur samen te laten vallen bij de aanvang van het nieuwe boekjaar.

(Bron: VvE Structuur)

Vraag: In mijn appartement zijn meerdere ruiten "lek". Er komt condens tussen het dubbelglas. De bouwonderneming gaat die ruiten vervangen (garantie), maar ik moet de zetkosten wel betalen. Is dat correct?
Antwoord: Waarschijnlijk is uw appartement opgeleverd met GIW-garantie. Na 5½ jaar vervalt deze garantie. Vanaf dat moment mag de bouwer u deze kosten in rekening brengen. Omdat de gehele buitengevel gezamenlijk eigendom is kunt u de zetkosten ten laste brengen van de VvE.
(Bron: VvE Structuur)

Vraag: Bij een vergadering van eigenaars kwam in onze VvE onaangekondigd een jurist aan de vergadering deelnemen. Moeten wij dit toestaan?
Antwoord: Nee, natuurlijk niet! De naam: "Vergadering van eigenaren" zegt het zelf al.
Het is een besloten vergadering van appartementsgerechtigden, die middels een agenda ter vergadering worden opgeroepen. Aan het appartementsrecht is tevens een verplicht lidmaatschap aan de VvE verbonden.
Zolang iemand geen appartementsgerechtigde en dus niet voor de vergadering uitgenodigd is, kan hem zonder meer de toegang worden ontzegd. Zelfs huurders hebben geen toegang tot die vergadering.
Een uitzondering hierop vormen externe bestuurders van de VvE en een mogelijke administratief beheerder/notulist.
Ook komt het voor dat een deskundige een bepaald agendapunt nader kan komen toelichten, doch uitsluitend gedurende de behandeling van dat punt en dan alleen indien zulks, bijvoorbeeld gelijktijdig met de agenda, is aangekondigd.
In uitzonderingsgevallen, denk aan het geven van een waarschuwing of besluit tot ontzegging van het privé gedeelte, kan de betreffende eigenaar zich ter vergadering doen vertegenwoordigen of doen bijstaan door een raadsman. Deze mag echter alleen gedurende de tijd dat het betreffende agendapunt aan de orde is aan de vergadering deelnemen.
(Bron: VvE Structuur)

Vraag: Een vraag aan u over stemmen in een vergadering van een VvE:
Moet bij een meerderheid + 1-stemming een quorum van de helft + 1 van het totaal aantal stemgerechtigden aanwezig waarna gestemd kan worden (in een eerste vergadering) en geldt dan dat de meerderheid gelijk is aan ¼ + 1 van de totaal aantal stemmen?
Dezelfde vraag voor een stemming met een gekwalificeerde meerderheid:
Dan zou dus 2/3 van 2/3 = 4/9 + 1 de meerderheid uitmaken?
Kortom: uitgaande van het gegeven dat voldoende stemmen uitgebracht kunnen worden om een besluit te nemen, moet dan afhankelijk van welke meerderheid voorgeschreven is,
" de helft + 1"
" of 2/3"
van de ter vergadering aanwezigen voor stemmen om het besluit als geldig genomen te kunnen beschouwen, of moet dan gerekend worden vanuit het totaal aantal uit te brengen stemmen?
Uw antwoord zie ik gaarne tegemoet.
Antwoord: Er bestaat een hardnekkig misverstand met betrekking tot het omgaan met quorum en stemmen tijdens vergaderen bij VvE'en. Er passeren de meest ingewikkelde theorieën en (on)logica's de revue.
Uitgaande van boek 2 BW, boek 5 BW, het modelreglement 1992 en met uitsluiting van andere regelingen in diverse splitsingsaktes komt het volgende naar voren:
Het quorum om te kunnen vergaderen is dat ten minste de helft (let op: dus niet de helft plus één) van het totaal aantal stemmen aanwezig dan wel vertegenwoordigd is.
Vervolgens laat de wetgeving de bepaling van aanwezige stemmen los door bij stemmen te bepalen dat een besluit rechtsgeldig is met volstrekte meerderheid der uitgebrachte stemmen (hier dus wel de helft plus één).
Voorts stelt de wet dat blanco stemmen slechts van betekenis zijn ter bepaling van het quorum.
Voorbeeld:
VvE met 40 stemmen. Tijdens de vergadering zijn er 20 aanwezig dan wel vertegenwoordigd. De vergadering kan doorgang vinden (ten minste de helft is aanwezig) en er kunnen rechtsgeldige besluiten worden genomen voor zover er voor die vergadering geen afwijkende regeling (2/3 of unanimiteit) is voorgeschreven.
Een agendapunt wordt een besluit wanneer er een volstrekte meerderheid (de helft plus één) van de uitgebrachte stemmen uit de bus rolt. Worden er (van de 20) slechts 6 stemmen uitgebracht, waarvan 4 voor en 2 tegen, dan is het agendapunt een besluit (dus aangenomen en voor iedere appartementsgerechtigde bindend). Immers de meerderheid (de helft plus één) van de uitgebrachte stemmen is voor.
In een vergadering waarvoor een gekwalificeerde meerderheid is vereist (2/3 opkomst en 2/3 besluitmeerderheid) geldt hetzelfde.
40 stemmen, vereiste 2/3 aanwezigheid is 27. Als dat quorum ter vergadering komt kunnen er rechtsgeldige besluiten worden genomen.
De 2/3 van de uitgebrachte stemmen (hier dus niet 2/3 plus één) is bepalend of een agendapunt wordt aangenomen. Als er 27 stemmen worden uitgebracht, 18 voor en 9 tegen, dan is het aangenomen, bij 17 voor en 10 tegen is het afgewezen.
In de zogenoemde 2e vergadering (1e vergadering ging niet door wegens geringe opkomst) wordt het aanwezigheidsquorum losgelaten, maar afhankelijk van het onderwerp blijft de volstrekte meerderheid en/of gekwalificeerde meerderheid vereist.
Bovenstaande bepalingen gelden niet bij agendapunten waarvoor unanimiteit is vereist.
(Bron: VvE Structuur)

Vraag: Is het noodzakelijk dat een VVE wordt aangemeld bij de Kamer van Koophandel?
Antwoord: Sinds invoering van het nieuw burgerlijk wetboek (BW) in 1992 is een VvE een vereniging (rechtsorgaan) in de zin van art. 124, boek 5 BW. Dit heeft een verbod tot gevolg om opgenomen te worden in de registers van de Kamer van Koophandel.
Dit heeft te maken met het feit dat een VvE geen bezittingen heeft. De bezittingen komen alle appartementsgerechtigden gezamenlijk toe.
De doelstelling van een VvE is onder meer het onderhouden van het gezamenlijk eigendom. De reserveringen voor toekomstig groot onderhoud en noodzakelijke vernieuwingen, alsmede een eventueel reservefonds, is immers ook eigendom van de leden.
Wel kan de bestuurder van een VvE worden ingeschreven bij het Kadaster.
Bij vervreemding van een appartementsrecht informeert de notaris bij het Kadaster naar de bestuurder om te achterhalen of de vervreemder mogelijk een achterstand heeft in de onderhoudsbijdrage.

Aanvulling op dit antwoord:
In 2007 is een nieuw Handelsregister in werking getreden. Hierin is opgenomen dat VvE'en zich moeten inschrijven bij de KvK. Dit zal voor VvE'en naar verwachting per 1 juli 2008 in werking treden. Met informatie vindt u op onze pagina Inschrijven VvE bij de KvK.
(Bron: VvE Structuur)

Vraag: Een VvE met 19 appartementen, 5 op de begane grond en 14 appartementen verdeeld over 3 verdiepingen plus ontsluitingsgang. Eigenaren op de begane grond maken geen gebruik van de lift en wassen zelf hun ramen aan de buitenzijde. Iedereen moet bijdragen aan het schoonhouden, verlichting trappenhuis/ontsluitingsgang en het wassen van de ramen op de bovenverdiepingen.
Eigenaren op de begane grond leveren, op basis van het breukdeel, een grotere bijdrage dan de overige eigenaren. En dat terwijl ze geen gebruik maken van de lift etc.
In de splitsingsakte is opgenomen dat tot de schulden kosten worden gerekend:
Artikel 3 sub i en j model broederschap (het aldaar bepaalde vervalt en wordt vervangen door):
"i. alle overige schulden en kosten, gemaakt in het belang van de gezamenlijke eigenaars als zodanig met inbegrip van alle kosten verbonden aan het schoonmaken (wassen/reinigen) van alle ramen, en met inbegrip van al die ramen deel uitmakende van (een) privégedeelte(n), voor zover die ramen gelegen zijn in een buitengevel van het complex en vanuit het privégedeelte niet voor schoonmaak bereikbaar zijn."
Wat is uw zienswijze in deze?
Zijn de 5 begane grond eigenaren verplicht in de betreffende kosten bij te dragen, dan wel zijn de genoemde kosten uitsluitend toe te rekenen aan de 14 eigenaren?
Antwoord: In de Akte van splitsing is een modelreglement van toepassing verklaard.
De breukdelen worden door de notaris vastgelegd in de akte. Als de begroting door de Vergadering is goedgekeurd dan rust op iedere eigenaar de verplichting bij te dragen volgens deze breukdelen.
Aankoop van een appartementsrecht heeft tot gevolg dat men gezamenlijk eigenaar wordt van het gehele complex.
Notarissen houden bij het vaststellen van breukdelen rekening met het gebruik wat men van het gezamenlijk eigendom kan maken. Zo zullen bijvoorbeeld eigenaren van hoger gelegen appartementen, verhoudingsgewijs, een groter deel bijdragen in het gebruik van de lift dan eigenaren die er geen of nauwelijks gebruik van maken. In de Akte is een dergelijk verschil (door de ongelijke breukdelen) doorgaans niet "zichtbaar". Op "papier" lijkt het daarom dat men moet bijdragen voor faciliteiten die men niet geniet, maar in de praktijk blijkt dat toch wel mee te vallen.
Het kan echter geen kwaad om bij de notaris te informeren hoe de (ongelijke) breukdelen zijn samengesteld.
De appartementsgerechtigde (de eigenaar) is door aankoop van het appartementsrecht akkoord gegaan met het gestelde in het reglement en de Akte van splitsing. Ook u heeft bij de notaris die papieren ondertekend.
(Bron: VvE Structuur)

Vraag: Een tijdje geleden heb ik met mijn man een huis gekocht. Wij gaan daar per 1 april wonen. De VVE die bij het huis komt is slapend en gedeeld door ongeveer 8 woningen. Ik kan alleen nergens vinden wat een slapende VVE inhoud.
Er is voor ons huis een Bouwkundig rapport gemaakt waaruit kwam dat er voor een hoop geld verbouwd moet worden. De kosten voor de buitenkant en tuin zijn door 8 gesplitst. Dit zou betekenen dat wij ongeveer 2000 euro van de andere bewoners moeten vragen en dat willen wij natuurlijk liever niet aangezien er niet gespaard wordt.
Ik weet niet precies hoe het werkt met een slapende VVE maar we willen ook niet in de situatie komen dat we nu alles zelf betalen en dat we over een jaar voor de verbouwing van de buren moeten betalen. Dus mijn grote vraag is: Hoe werkt een slapende VVE precies en wat kunnen wij het beste doen?
Of waar zou ik de informatie kunnen krijgen over deze kwestie?
Antwoord: Uw slapende VvE zal wakker geschud moeten worden.
Uit uw vraag blijkt dat er een hoop verbouwd moet worden. U merkt zelf al op dat als u dat nu in uw eentje gaat doen dat u dan straks ook opdraait voor de kosten voor de andere 7 eigenaren. Zo werkt dat nu eenmaal in een VvE. In het verleden zijn via procedures bij de Kantonrechter dergelijke zaken (overigens met wisselend succes) wel eens aangekaart. Daar bestaat dus jurisprudentie over. Maar ons advies luidt om het niet zover te laten komen.
Beter is om uw mede eigenaren (de VvE) wakker te schudden en het probleem (overigens in ieder belang) gezamenlijk aan te pakken.
Iedere besluitvorming binnen een VvE dient via zekere richtlijnen plaats te vinden.
Indien u, na uw buren wakker geschud te hebben, nog specifieke vragen heeft dan horen wij dat graag van u.
(Bron: VvE Structuur)

Vraag: Een enthousiaste groep vrijwilligers heeft een enquête gehouden over investeringen boven het vastgestelde maximum. In de enquête is niet vermeld dat de uitslag als besluit gezien moet worden. De uitslag is door het bestuur als besluit vastgelegd. Kan dit zo maar?
Antwoord: Het resultaat uit een schriftelijke enquête, over een beperkte groep eigenaars, is niet bindend.
Het staat eigenaars uiteraard vrij om medeleden te polsen over een bepaald onderwerp.
Aan de hand van die enquête kan men zich een oordeel vormen hoe er over een bepaald onderwerp wordt gedacht.
De uitslag van een enquête als vergaderbesluit bestempelen heeft alleen maar zin als 100% (unanimiteit) van de eigenaren zich er in kunnen vinden. Lukt dat niet dan moet het onderwerp geagendeerd worden en op de vergadering van eigenaren in stemming worden gebracht.
Alle eigenaren krijgen daardoor de mogelijkheid mee te discussiëren. Wordt het (afhankelijk van de stemverhoudingen) een vergaderbesluit, dan staat voor degene die zich met het besluit niet kan verenigen de weg naar de Kantonrechter open. Dat recht zou eventuele tegenstemmers via een enquête worden ontnomen.
Het bestuur heeft door de enquête uitslag als besluit te bestempeld een groot probleem.
Bestuurders dienen zich te houden aan voorgeschreven procedures. Besluiten zijn anders nietig (geacht niet te zijn genomen).
(Bron: VvE Structuur)

Vraag: Omdat een aantal leden van onze VvE ontevreden is met het functioneren van het bestuur van onze VvE is het bestuur voorgesteld om hun taken over te dragen aan de beheerder.
Het bestuur heeft geweigerd om aan deze oproep gehoor te geven. Dat heeft er toe geleid dat er een extra ALV is uitgeschreven, waarin het voorstel staat geagendeerd.
Nu vraag ik me af hoe de stemming dient te verlopen. Als ik het goed lees in het model splitsingsreglement zijn de bestuurders ook leden, met stemrecht. Maar het is natuurlijk best wel raar dat een bestuurder zelf kan meestemmen over een voorstel over het (dis-)functioneren van het bestuur.
Antwoord: Als bestuursleden eigenaar zijn van een appartementsrecht dan hebben zij gewoon stemrecht. Dit kun je ze niet ontnemen. Ze mogen zelfs, net als andere eigenaars, ook volmachten verzamelen en naar eigen inzicht stemmen. Juridisch is er niets tegen te doen. Denk maar eens aan een VvE met een woningbouwvereniging (met huurderbelangen) als grootaandeelhouder. Heeft die woningbouwvereniging een meerderheid in de VvE dan kunnen ze naar eigen inzicht alles regelen. Zelfs het bestuur en het beheer. Overigens is daar via een zogenaamde vervangende machtiging bij de Kantonrechter nog wel iets aan te doen.
Mogelijk dat in jullie huishoudelijk reglement iets geregeld is over het aantal volmachten. Bijvoorbeeld dat aan volmachten beperkingen worden opgelegd. In veel akten van splitsing hebben notarissen overigens vastgelegd dat eigenaars voor niet meer dan 5 volmachten mogen stemmen en bestuurders/eigenaar voor 2. Het is dus zaak om jullie eigen Akte hier eens over na te pluizen.
(Bron: VvE Structuur)

Vraag: Ik heb een vraag over mijn VvE. Ik woon er sinds december 2003. In feb. 2003 is er in de woning onder mij brand geweest. Hierdoor is er flinke schade ontstaan. Het bleek toen dat het gebouw onderverzekerd was. De VvE heeft toen besloten dat het tekort voor een deel uit de VvE reserve werd gehaald. Het resterende deel hebben de eigenaars zelf betaald
Ik heb gelukkig niet mee hoeven te betalen omdat ik toen nog geen eigenaar was. De vorige eigenaar heeft dat moeten betalen.
Echter omdat de VvE onderverzekerd was is er nu geen reserve meer. Deze reserves zullen op korte termijn aangevuld moeten worden.
Mijn vraag is nu of wij de VvE aansprakelijk kunnen stellen omdat de opstalverzekering niet goed was geregeld? De VvE moet er toch voor zorgen dat het gebouw goed verzekerd is?
Antwoord: Onderverzekerd zijn voor brand door een VvE of door een eigenaar van een eengezinswoning maakt, indien het op uitbetalen aankomt, in principe geen verschil.
Uit je toelichting maken wij op dat je pas eigenaar bent geworden in december 2003 terwijl de brand heeft plaats gevonden in februari 2003. Door de schadeafhandeling (mede door de onderverzekering) bestaan er geen reserves meer binnen de VvE
Bij het kopen van een appartement is het verstandig dat de koper bij de bestuurder van de VvE, zonodig via de eigen makelaar, informeert hoe gezond de VvE is. Gebruikelijk is dat men de exploitatierekeningen van de laatste 2 jaren opvraagt. Hieruit had je kunnen vaststellen dat er geen reserves (meer) waren.
In een dergelijke situatie pas je de vraagprijs daaraan aan, of je ziet van de koop af.
Indien een bestuur, of de eigenaar, weigerachtig is om de gegevens te verstrekken dan luidt het advies: niet kopen!
Door toch te kopen ben je nu (mede) eigenaar met alle lusten en lasten!
Uiteraard dienen op korte termijn de reserves (voor toekomstige grote uitgaven) weer aangevuld te worden. Als (huidige) eigenaar ben je daar medeverantwoordelijk voor.
Het verzekeren van een complex is geen taak van de VvE. Wettelijk is die taak toebedeeld aan de bestuurder.
Wij achtten de kans op succes zeer klein om nu nog de bestuurder aansprakelijk te stellen. Zeker twee jaar na dato.
Uit bovenstaande blijkt eens te meer de belangrijkheid van kascommissies. Kennelijk (met nadruk op "kennelijk") heeft de betrokken kascommissie(s) in het verleden hun taken niet serieus uitgeoefend. Zij dienen bij misstanden (en onderverzekerd zijn is een misstand) hard aan de bel te trekken. Indien er echter in het verleden een vergaderbesluit is geweest om niet bij te verzekeren (vandaar het eerste "kennelijk") dan treft uiteraard de kcc geen blaam.
(Bron: VvE Structuur)

Vraag: Via een bestuursmededeling vernam ik dat het bestuur, op eigen houtje, het contract opgezegd heeft met de administratief beheerder. Dit is dus helemaal niet in de ledenvergadering geweest. Kan dit zo maar?
Antwoord: Art. 41 lid 3, Modelreglement 1992 is duidelijk genoeg!
De vergadering kan besluiten de administratie (...) op te dragen aan een door haar (de Vergadering) aan te wijzen administratief beheerder en onder de voorwaarden als door haar (de Vergadering) met die beheerder zullen worden overeengekomen (...).
Ook uw bestuur heeft zich een groot probleem op de hals gehaald..., overschrijding van de bevoegdheid..., daar komt bij dat bestuurders zich dienen te houden aan voorgeschreven procedures. Besluiten zijn anders nietig (geacht niet te zijn genomen).
(Bron: VvE Structuur)

Vraag: Is de dubbelfunctie: voorzitter vergadering - voorzitter bestuur verantwoord?
Antwoord: Bij kleine VvE's kan het in principe geen kwaad om, ingeval van 3 (zelf)bestuurders, de bestuursvoorzitter ook te laten functioneren als voorzitter van de vergadering.
Toch dient men zich terdege te realiseren dat een bestuurslid, als voorzitter van de vergadering, deze de Vergadering kan "sturen" naar de wensen van het bestuur.
Men dient er voor te waken dat iemand teveel macht binnen een VvE vergaart.
Verstandiger is om een onafhankelijke voorzitter van de vergadering, dus iemand zonder bestuursbinding, te benoemen.
Ingeval er maar 1 bestuurder is mag deze nimmer ook voorzitter van de vergadering zijn.
Bij de wat grotere VvE's, en zeker ingeval er ook nog sprake is van een woningbouwcoöperatie, en dus huurwoningen, is een gecombineerde voorzittersfunctie beslist af te raden.
(Bron: VvE Structuur)

Vraag: Naar aanleiding van een ledenvergadering het volgende:
Ons bestuur heeft n.a.v. een vonnis van de rechter opnieuw op genoemde datum een vergadering uitgeroepen. Naar mijn mening is er weer niet volgens de regels gehandeld o.a. het behandelen van verleende volmachten. Ook moesten zij volgens de rechter offertes laten zien aan alle bewoners van bepaalde grote werkzaamheden. De persoon die deze zaak heeft aangespannen en gewonnen wil het er echter bij laten zitten, een voor mij niet te accepteren gegeven. Kunt u mij adviseren hoe te handelen in deze.
Antwoord: (Besturen van) VvE'en dienen zich te houden aan voorgeschreven procedures. Vergaderbesluiten zijn anders nietig (geacht niet te zijn genomen).
Indien een eigenaar het niet eens is met een genomen vergaderbesluit kan hij door middel van een verzoekschriftprocedure de rechter vragen om vernietiging.
Een besluit is vernietigbaar indien redelijkheid en billijkheid in het geding zijn of inbreuk wordt gemaakt op een anders recht. Indien de rechter een verzoekschrift honoreert is er echter nog geen nieuw besluit! Belangrijk is nu vast te stellen wat er nu precies aan de hand is. Indien regels (vastgelegd in de splitsingsakte) zijn overtreden, is er sprake van een nietig besluit. In beginsel zijn dan de besluiten niet genomen en niet bindend. Dat risico is voor het bestuur dat er immers op toe moet zien dat besluiten rechtsgeldig genomen worden. Indien een eigenaar het niet eens is met een genomen besluit staat de weg naar de rechter (andermaal) voor hem open.
(Bron: VvE Bestuur)

Vraag: Binnenkort hebben wij de tweede vergadering van onze VvE. In deze vergadering moeten we onder andere stemmen over het aangeboden huishoudelijk reglement. Een van de artikelen in dit reglement stelt, dat bij strijdigheden tussen het huishoudelijk reglement en de akte van splitsing het huishoudelijk reglement voor gaat. Mag dit volgens de wet want je zet dan toch de akte van splitsing buiten spel?
Antwoord: Dat mag maar het heeft geen zin;
a. art. 129, boek 5 BW stelt de splitsingsakte gelijk met de statuten voor toepassing van artikel 14, boek 2 BW, dat luidt dat een besluit van een orgaan (bestuur, vergadering van eigenaars etc.) van een rechtspersoon (de VvE), dat in strijd is met de wet of de statuten nietig is, en daarmee de status van een besluit dat geacht is nimmer genomen te zijn i.e. geen enkele status krijgt.
b. het reglement van splitsing (wit, blauw of geel boekje of integraal opgenomen in de splitsingsakte) bepaalt wat in een huishoudelijk reglement mag worden geregeld en bevat de volgende passage: "Bepalingen in een huishoudelijk reglement die in strijd zijn met de wet of het reglement worden voor niet geschreven gehouden".
(Bron: VvE Bestuur)

Vraag: Goedendag, Ik ben een bewoner van een flat en heb te maken met een administrateur (een "ra" accountant van een accountantskantoor) die op contract basis voor de VvE werkt. Mag hij (in zijn eentje zonder overleg met het bestuur of de leden) een vergadering bijeen roepen en daarbij ook de agenda punten bepalen?
Antwoord: Ja, dat mag mits die administrateur (een term uit het oud burgerlijk wetboek, tegenwoordig bestuurder geheten) bestuurder van de VvE is; vergaderingen worden namelijk gehouden zo dikwijls het bestuur i.e. de bestuurder of de voorzitter van de vergadering zulks nodig achten. In beginsel berust het bestuur van een VvE bij de bestuurder. De vergadering kan onder het regime van nieuwe modelreglementen van splitsing meerdere bestuurders benoemen. Vaak is er verwarring waarbij verondersteld wordt dat de voorzitter van de vergadering deel uitmaakt van het bestuur en formeel is dat dus niet vanzelfsprekend het geval. Dat is overigens maar goed ook want de bestuurders dragen immers bestuursverantwoordelijkheid en kunnen daarop worden aangesproken (lees aansprakelijk worden gesteld).
(Bron: VvE Bestuur)

Vraag: Kan de Vergadering van een VvE aan vrijwilligers (denk aan zelfbestuurders of commissieleden) een vergoeding toekennen zoals bij sportverenigingen of liefdadigheidsinstellingen?
Antwoord: Neen! De belastinginspecteur ziet een VvE als een zakelijke organisatie. Alleen vrijwilligers bij charitatieve instellingen kunnen tot een bepaald bedrag per jaar een vergoeding voor hun (vrijwillige) arbeid ontvangen. Zodra een VvE vrijwilligers gaat betalen spreekt de belastingdienst van een zogenaamde fictieve dienstbetrekking (aannemen van werk). Dan zal de VvE loonheffing en sociale verzekeringspremies dienen in te houden en af te dragen.
Dit geldt natuurlijk niet voor terugbetaling van (bewijsbare) gemaakte kosten.
(Bron: VvE Structuur)

Vraag: Momenteel wonen wij in de R. toren te Rotterdam. Om maar gelijk met de deur in huis te vallen zouden wij u een aantal vragen willen stellen, gezien dit niet mogelijk is bij onze eigen bestuursleden. U zult hieruit begrijpen dat wij (mede bewoners) niet erg blij zijn met onze bestuursleden. Wij willen namelijk een motie van wantrouwen indienen. Onze vragen zijn de volgende.
1 Met hoeveel personen moeten wij zijn om een motie van wantrouwen in te dienen?
2 Kan een voorzitter ons in het openbaar belachelijk maken tijdens een vergadering?
3 Kan het bestuur zonder enig overleg aankopen doen? En zo ja, voor hoeveel geld?
4 Moeten wij, nadat er is gestemd, ons bij de beslissing neerleggen?
5 Mag een bestuur ons ertoe dwingen om ons huis te verkopen wegens een meningsverschil?
Wij hopen dat u ons in ieder geval verder kunt helpen met bovengenoemde vragen.
Antwoord:
1. Een motie van wantrouwen is in "VvE-land" geen bekend begrip. Afgevraagd moet worden welke consequenties een dergelijke motie dan zou moeten hebben.
2. Normaal gesproken lijkt dat ons niet verstandig; een voorzitter wordt immers benoemd door dezelfde vergadering.
3. In de splitsingsakte*) staat welke en tot welk bedrag uitgaven kunnen worden gedaan zonder toestemming van de vergadering.
4. Een door de vergadering genomen besluit kan, ter vernietiging, worden voorgelegd aan de rechter door een verzoekschriftprocedure.
5. Neen.
(Bron: VvE Bestuur)

*) = Opmerking VvE Structuur: In het antwoord op vraag 3 moet, onzes inziens, voor "splitsingsakte" gelezen worden "huishoudelijk reglement".

Disclaimer: Disclaimer

U bent hier: Home » Zoeken » Veel gestelde vragen