U bent hier: Home » Om Te Weten » Valkuilen
Ga naar: Homepage

Valkuilen

Een waarschuwing voor appartementseigenaren:

"Hoed u voor bestuurders of beheerders (professioneel of zelfbestuurders) die zeggen dat de vergadering, als het hoogste orgaan, overal besluiten over mag nemen". Dat is beslist niet waar!
De wetgeving valt uiteen in 2 zaken, dwingend- en regelend- recht.
Dwingend recht wil niets anders zeggen dan dat iets moet, dient of verplicht is.
Er is sprake van regelend recht wanneer er gesproken wordt over kunnen, kan, mogen en mag. Eerst dan mag/kan de Vergadering "iets" zelf regelen.
In alle overige gevallen dient de Vergadering de regelgeving strikt te volgen.
Bovenstaande impliceert dat een huishoudelijk reglement ook dwingend recht kan inhouden.
Bepalingen in het huishoudelijk reglement mogen echter nooit in strijd zijn met de overige regelgeving. Is het dat wel dan wordt die bepaling voor niet-geschreven gehouden.
Op de pagina regelgeving zijn we over dit onderwerp al wat dieper ingegaan.

Er zijn voorbeelden te over waarin bestuurders/beheerders hun leden adviseren besluiten te nemen die indruisen tegen iedere regelgeving en gebracht worden alsof het voor levensbelang is voor de VvE.

Hier volgen er een aantal:

Een zogenaamd "nagekomen" agendapunt (niet op de agenda) tijdens de vergadering toch in stemming brengen terwijl niet alle leden (100%) aanwezig zijn. Tijdens het vaststellen van het huishoudelijk reglement nog met aanvullingen komen, waar afwezige eigenaren vervolgens dan geen weet van hebben. In nieuwsbrieven huishoudelijke bepalingen aankondigen zonder dat daar over de vergadering zich heeft uitgesproken. Uw vooraf ingebrachte agendapunten niet op de agenda plaatsen "omdat er geen tijdruimte is". Ga onmiddellijk na of uw voorstel de belangen van een (zelf)bestuurder raken! Er is een geval bekend waarbij een bestuurslid categorisch weigerde om een punt te agenderen omdat hij, het bestuurslid, dan wel eens ruzie met zijn buren kon krijgen. Overweeg in voorkomend geval, samen met enkele anderen, zelf een vergadering uit te schrijven. Vraag ons om advies. Gelijktijdig kan het geen kwaad om te overwegen het gehele bestuur naar huis te sturen. Wij beschikken over juridisch dichtgetimmerde agendapunten om dit te regelen. Toegegeven, als bij het bestuur "de hakken in het zand gaan" wordt het een lastige klus, maar om bestuurlijk te blijven prutsen is ook geen aantrekkelijk vooruitzicht. Uw vooraf ingebrachte agendapunten niet op de agenda plaatsen "omdat het bestuur wel bepaalt wat er op de agenda komt." Het is de taak van het bestuur te zorgen dat de Vergadering geen nietige of mogelijk vernietigbare besluiten neemt. Alle overige agendapunten dienen, hoe krom of onuitvoerbaar dan ook, onverkort op de agenda geplaatst te worden. De Vergadering is, als hoogste orgaan, het enige orgaan wat besluiten mag nemen. Het bestuur is slechts uitvoerder van de door de Vergadering genomen besluiten. Let op dat de voorzitster (zonder te discrimineren, maar vrouwen kunnen soms erg gemeen zijn) emoties en commoties niet expres veroorzaakt om vervolgens alles en iedereen te manipuleren. Let op dat bij zelfbestuur, na het wegvallen van bestuurders, de voorzitter van het bestuur niet alleen overblijft en vervolgens ook de Vergadering voor gaat zitten. Om te voorkomen dat de VvE bij een bestuurscrisis onbestuurbaar wordt is te voorkomen door een vaste voorzitter van de vergadering zonder bestuursbinding te benoemen. Let op dat de overeenkomst, om een contract aan te gaan met een administratief beheerder, een taak is die voorbehouden is aan de Vergadering. Let op dat het tellen van de aanwezige stemmen (inclusief machtigingen) goed gebeurt. Het komt veelvuldig voor dat de doorgang van een rechtsgeldige vergadering "hangt" op een paar stemmen. Sommige bestuurders/beheerders hebben handige "trucjes" om toch tot een quorum te komen. Let op dat de notulen van de vergadering een juiste weergave is van hetgeen is besproken en vastgesteld. Het komt voor dat notulen pas na zes maanden aan de leden worden toegezonden. Bijna niemand weet dan nog wat er precies is besloten. De kans is groot dat uit de "verlate" notulen zaken worden weggelaten. Ingeval van een vernietigbaar besluit moet men echter binnen 1 maand naar de kantonrechter. Het is dus zaak om snelle toezending van notulen te eisen. Een steeds terugkerende opmerking van bestuurders is: "Wij bepalen wel wat in de notulen komt te staan." En de Vergadering slaapt lekker verder! Let op dat er geen voorstel komt (of dat het stilzwijgend gebeurt) om in te teren op de reserves (voor groot onderhoud in de toekomst). Het komt veelvuldig voor dat er met de reserves wordt "geschoven" om het begrotingstekort op de balans "aantrekkelijk" te maken waardoor sneller decharge verkregen wordt. Oplossing: "Zorg dat het reservefonds onder het beheer komt van de vaste voorzitter van de vergadering Let op dat de vergadering alleen het (zelf)bestuur dechargeert bij goedkeuring van de jaarstukken. Er zijn administratieve beheerders (ook professionele en gecertificeerde beheerders) die voor zichzelf decharge vragen (eisen) van de vergadering. Het is onduidelijk wat de reden daarvan is. De VvE heeft met de administratief beheerder een contract waar een honorarium tegenover staat. Decharge van de beheerder door de vergadering is daarom onzin. Het bestuur wordt gedechargeerd. Wat het bestuur vervolgens met de administratief beheerder "regelt" is hun zaak. Als mogelijke oorzaak is aan te voeren dat de professionele beheerder misschien al aan het voorbereiden is om het bestuur over te nemen. Zie onze zienswijze ten opzichte van de wolf in schaapskleren. Let op dat de administratief beheerder zich niet naar binnendringt als bestuurder. Er zijn professionele beheerders, die blufpoker spelen, en zichzelf als bestuurder gaan profileren. Er zijn gevallen bekend waarin de vergadering tegen de beheerder ging procederen, waarop die beheerder, de proceskosten als bestuurlijke conservatoire maatregelen ingevolge artikel 41 lid 4, Modelreglement 1992, op de VvE verhaalde. "Je moet maar durven!" Let op dat de hierboven bedoelde, als administratief beheerder binnengedrongen bestuurder, de VvE niet als bestuurder bij de KvK gaat inschrijven!

Inbreng van anderen die hun steentje willen bijdragen voor meer "waarschuwingen" om deze lijst zo uitgebreid mogelijk te maken wordt zeer op prijs gesteld. U kunt deze naar ons mailen.

Alleen door gezamenlijk te proberen de onwillige bestuurders/beheerders aan te pakken kunnen appartementsgerechtigden hun bezitting (waardeaandeel, pensioenvoorziening, woongenot) veilig stellen.
Passief 'ja knikken' en het aan een ander overlaten, leidt onherroepelijk tot ernstige problemen op lange termijn, waardoor men uiteindelijk zwaar in de portemonnee wordt getroffen.
De regelgeving zit ingewikkeld, maar goed in elkaar. De uitwerking van die regelgeving laat te wensen over door de passieve opstelling van veel appartementsgerechtigden. Maar ook omdat men zich maar al te graag laat leiden door de (zelf)bestuurder die maar al te graag stelt: "Als je de regelgeving stikt wilt volgen dan is het een onwerkbare situatie."
Dus wordt de Vergadering geadviseerd om een besluit te nemen wat indruist tegen de regelgeving. Het precedent is dan geschapen en de verloedering is niet meer tegen te houden.
Vanaf dat moment al verliest de VvE de volledige controle over de eigen vereniging (en uw eigen woonaandeel en mogelijk uw portemonnee! De vergadering van eigenaars (alle appartementsgerechtigden samen) is de baas van de VvE. Niet het bestuur en al helemaal niet de beheerder.

Waarom nou toch al die waarschuwingen?
Het volgende is belangrijk.
Stel, u kunt zich niet verenigen met een besluit van de vergadering, daar zijn meerdere redenen voor de bedenken. U meent dat het besluit vernietigbaar is en u maakt de stap naar de kantonrechter.
Voordat men de rechter inschakelt, moet eerst de weg bewandeld worden zoals beschreven in de akte en het modelreglement. Daarin kunt u vinden dat men rekening moet houden met de vereiste termijnen van vergaderen. Het is absoluut noodzakelijk om de besluiten van de vergadering schriftelijk vast te leggen, de stemverhoudingen in acht te nemen en dat iedereen uiteraard vooraf de presentielijst heeft getekend.
Is er op deze wijze gehandeld en werden er vervolgens geen besluiten of onredelijke besluiten genomen of aan de Akte van Splitsing en het Reglement geen juiste toepassing gegeven, dan heeft de wetgever de mogelijkheid geopend om terug te vallen op een beslissing van de rechter.
Nu komt het: Om te voorkomen dat men door de rechter niet-ontvankelijk wordt verklaard, is het belangrijk en noodzakelijk dat de bepalingen in de akte en het modelreglement stipt worden nageleefd.
Hier zit voor veel appartementsgerechtigden de bottleneck.
Sommige bestuurders/beheerders hebben er een handje van om "ergens" een steekje te laten vallen, onder het motto: "De Vergadering beslist!"
Bij de rechter blijkt u dan opeens met lege handen te staan want u wordt niet-ontvankelijk verklaard. En dat is nou precies de positie waarin een dergelijk bestuur u het liefste heeft.
Sta er dus op dat, iedere vergadering weer, er strikt volgens de Regelgeving wordt gewerkt. Het is uw geld, uw belegging, uw VvE, uw recht en uw belang!

De Vergadering is de baas.
Het komt steeds vaker voor dat bestuurders, zowel professioneel als zelfbestuur, stellen dat zij de directie vormen of de baas zijn binnen de VvE.
Momenteel is er een tendens gaande dat zelfs professionele beheerders (de snelle jongens) zich als zodanig profileren.
Het is onbegrijpelijk dat appartementseigenaren, die allemaal bij de notaris getekend en betaald hebben voor de aankoop van "hun" appartementsrecht, dit zo maar accepteren.
Een enkeling komt weliswaar in verzet, maar de zwijgende meerderheid vindt het allemaal prima.
Vaak wordt de organisatie binnen de VvE vergeleken met de regering!
Zodra een minister de 2e Kamer (in dit geval dan de Vergadering van de VvE) de Kamer verkeerd of onjuist voorlicht dan wordt zo'n minister (voorbeelden te over!) vaak naar huis gestuurd!
Binnen een VvE is de Vergadering het hoogste en besluitende orgaan. Het bestuur is de uitvoerder van de door de Vergadering genomen besluiten. Vervolgens accepteert de Vergadering klakkeloos iedere afwijking van de regelgeving door het bestuur.
Deze website staat er vol van.
En de Vergadering? Die betaalt, slaapt verder en accepteert.
Stuur nou toch eens zo'n bestuur de laan uit! Of eis minimaal dat het bestuur zich strikt aan de regelgeving houdt!
Het is onbegrijpelijk dat er VvE'en zijn waarin de Vergadering stelt: "Beter een slecht bestuur, dan geen bestuur."
"Ja, dat is je kop in het zand steken en verder slapen."
Maar evengoed moet u iedere maand weer de onderhoudsbijdrage betalen.

Appartementseigenaren: "Word nou toch eens echt wakker!"

Verdiep u eens, net zo als wij dat hebben gedaan, in de regelgeving.
Heeft u daar geen tijd voor? Laat het dan aan ons over en neem contact met ons op.
Echter ...Wij worden niet gesubsidieerd. Dat betekent dat wij in de wat moeilijker problemen (graaf- en spitwerk in akte, modelreglement, regelgeving en jurisprudentie, een honorarium vragen.
Maar...dat honorarium staat in geen verhouding tot de besparing die onze adviezen oplevert.
Echter, kennis en wetenschap moet betaald worden! Als u zich daarvan bewust bent dan zien we uw berichtje met belangstelling tegemoet.

Disclaimer: Disclaimer

U bent hier: Home » Om Te Weten » Valkuilen