U bent hier: Home » Adviezen » Regelgevingen
Ga naar: Homepage

VvE'en en de Regelgeving

Woont men, door aankoop van een appartementsrecht, in een appartement of flat dan is men van rechtswege verplicht lid van de vereniging van eigenaren, de VvE.
Dit lidmaatschap kan uitsluitend beëindigd worden door het appartementsrecht weer te verkopen.
De vereniging wordt in alle rechtshandelingen vertegenwoordigd door het bestuur. Daarmee wordt het bestuur geenszins "de baas" binnen een VvE.
De Vergadering van Eigenaren is het hoogste orgaan. In de Vergadering worden de besluiten genomen. Deze besluiten dienen door het bestuur te worden uitgevoerd. Het bestuur is het "uitvoerende orgaan". Met andere woorden: "Het bestuur (of de al dan niet professionele bestuurder) is de uitvoerder van de door de Vergadering genomen besluiten.
Het bestuur zal het gebouw of het complex verzekeren bij één of meer door de Vergadering aan te wijzen verzekeraars tegen glas-, water-, storm-, brand- en ontploffingsschade.
De beslissing over het onderhoud van de gemeenschappelijke gedeelten en de gemeenschappelijke zaken berust bij het bestuur.
Het bestuur kan echter geen onderhoudswerkzaamheden opdragen die een bedrag, dat door de Vergadering is vastgesteld, te boven gaat.
Het is verstandig dit bedrag op te nemen in het huishoudelijk reglement. Op die manier kan een eventuele contractpartij bij het Kadaster achterhalen wie van de VvE handelingsbevoegd is en tot welk bedrag. Dit kan natuurlijk alleen als het huishoudelijk reglement is aangemeld bij het Kadaster. Laat de VvE dit na dan kan de Vergadering alsnog het bestuur verplichten, te allen tijde aan een contractpartij, haar bevoegdheden te melden. Handelt het bestuur dan toch boven het vastgestelde bedrag dan zijn de eigenaren daar niet voor aansprakelijk te stellen.

Veel appartementseigenaren gaan uit van de veronderstelling dat zij een woning hebben gekocht in de ruimste zin van het woord. Dat is onjuist en een verkeerde gedachtegang.
Doorgaans heeft men een appartementsrecht gekocht met als gevolg dat men gezamenlijk - samen met de overige eigenaren - eigenaar is van het gehele complex.
De wet verstaat onder het appartementsrecht een aandeel in een gebouw met toebehoren. Door aankoop van het recht verkrijgt men de bevoegdheid tot het uitsluitend (exclusieve) gebruik van een bepaald gedeelte van het gebouw; het privégedeelte. Er wordt dus onderscheid gemaakt tussen het eigendom enerzijds en de gebruiksrechten anderzijds.
Het feitelijke eigendom van het gehele complex (het gebouw + toebehoren) komt toe aan alle appartementsrechteigenaren gezamenlijk.
Men heeft dus het (alleen) gebruiksrecht van het privégedeelte (de woning) en het medegebruiksrecht van die gedeelten van het complex, die voor gemeenschappelijk gebruik zijn bestemd. Denk aan onder meer het trappenhuis, hal, lift, dak, riolering en aan mogelijk een garage.
In de maandelijkse bijdrage, ook wel onderhoudsbijdrage of servicekosten genoemd, worden dan ook de kosten doorberekend voor onderhoud van het gehele complex. Ook de bewoner van de benedenverdieping betaalt mee voor het onderhoud van het dak, terwijl de bewoner van de bovenste verdieping meebetaalt voor het binnenterrein.

Het juridische verschil tussen een vereniging van eigenaren en een sportvereniging is al zichtbaar in de benaming. Bij een VvE gaat het woord vereniging vooraf aan de belanghebbenden (de eigenaren), terwijl bij een sportvereniging het woord vereniging volgt na de aanduiding "sport".
Bij een vereniging van eigenaren is men, gedurende de tijd dat men eigenaar is van een appartementsrecht in het complex van die VvE, van rechtswege (verplicht) lid.
Bij een sportvereniging wordt men naar eigen keuze lid. Men kan te allen tijde, zijn lidmaatschap beëindigen.
In een VvE kan men zijn lidmaatschap uitsluitend beëindigen door het appartementsrecht te verkopen.
Bij een sportvereniging betaalt een lid contributie. In een VvE betaalt men maandelijks een voorschot op de onderhoudsbijdrage.
Maar het grootste verschil is dat voor iedere VvE, via de splitsingsakte, een (vorm van) een modelreglement van kracht is verklaard.
Dit reglement regelt, op een volkomen afwijkende manier dan bij gewone verenigingen, onder andere de benoeming en ontslag van het bestuur en de voorzitter van de vergadering van eigenaars. En daar zijn, binnen een VvE, een hoop misverstanden (en vervolgens ruzie en frustraties) naar te herleiden.
Gevoegd bij het feit dat een sportvereniging geen splitsingsakte en geen modelreglement kent, mag het duidelijk zijn dat het besturen van een Vereniging van Eigenaren en totaal andere discipline en bestuurlijke instelling eist dan een sportvereniging.

De structuur (hiërarchie) van de regelgeving voor VvE'en:

De wetgeving valt uiteen in 2 zaken, dwingend- en regelend- recht.
Dwingend recht wil niets anders zeggen dan dat iets moet, dient of verplicht is.
Er is sprake van regelend recht wanneer er gesproken wordt over kunnen, kan, mogen en mag. Eerst dan mag/kan de Vergadering "iets" zelf regelen.
In alle overige gevallen dient de Vergadering de regelgeving strikt te volgen.

Bovenstaande impliceert dat een huishoudelijk reglement ook dwingend recht kan inhouden.
Bepalingen in het huishoudelijk reglement mogen echter nooit in strijd zijn met de overige regelgeving. Is het dat wel dan wordt dat betreffende artikel voor niet-geschreven gehouden.
Met andere woorden: "Het (niet-geschreven) artikel wordt dan geacht niet te bestaan". Men kan er daarom ook geen rechten aan ontlenen.

Het is allemaal zo simpel!
Orgaan nummer 6 mag niets uitvoeren wat nummer 1 t/m 5 niet heeft vastgelegd of besloten.
Orgaan nummer 5 mag niets besluiten wat in strijd is met wat in nummer 1 t/m 4 is vastgelegd.
Nummer 4 mag niet in strijd zijn met wat in nummer 1 t/m 3 is vastgelegd.
Nummer 2 en 3 vullen elkaar aan maar mogen niet in strijd zijn met wat nummer 1 heeft vastgelegd.

Disclaimer: Disclaimer

U bent hier: Home » Adviezen » Regelgevingen