U bent hier: Home » Allerlei » Onderhoud
Ga naar: Homepage
Het onderhoud
Het onderhoud van het appartementencomplex is van groot belang voor
uw zakelijk aandeel. De meeste appartementseigenaren hebben, met
de aankoop van het appartementsrecht, een behoorlijk kapitaal
gestoken in hun eigendom. Zij hebben er daarom alle belang bij
dat hun investering (hun aandeel) goed wordt onderhouden.
Ze hebben met de aankoop niet alleen in hun eigen woonruimte
voorzien. Ze verwachten met die aankoop woongenot en gemak te
ondervinden. Daarnaast beschouwen ze die aankoop ook als een
"lange termijn belegging". Misschien zelfs wel als hun
pensioenvoorziening!
Met de aankoop van hun recht hebben zij een "aandeel" in het
wooncomplex verworven.
Voor het onderhoud betalen de eigenaren, als investeerders en
aandeelhouders, maandelijks een voorschot op de jaarlijks te
verrekenen onderhoudskosten.
Een eigenaar van een rijtjeshuis of vrijstaande woning moet
zelfstandig voor het onderhoud en de verzekeringen van zijn huis
zorgen.
Binnen een VvE gebeurt dat gezamenlijk door de zorg van het
bestuur. Bij een goed functionerende VvE heeft men er doorgaans
dan ook geen omkijken naar.
De begroting
De begroting wordt jaarlijks door het bestuur opgesteld. Deze
(concept)begroting wordt door de Vergadering goed- of afgekeurd.
Let op!: Wijzigen, staande de vergadering, van de begroting is niet aan de orde.
Wil men toch de begroting op punten aanpassen dan dient de ingediende begroting te
worden verworpen en via een nieuwe vergadering weer ter toetsing aan de leden te worden voorgelegd.
De begroting dient als basis voor de vaststelling van het
maandelijkse voorschot wat iedere eigenaar aan de VvE moet betalen.
In de splitsingsakte staat, voor ieder appartementsrecht, het
breukdeel. Dit breukdeel en de vastgestelde begroting is bepalend
voor het maandelijkse voorschot.
Blijkt na goedkeuring van de exploitatierekening dat de
voorschotbedragen de definitieve bedragen te boven gaan, dan zal
het verschil, tenzij de Vergadering anders besluit, aan de
eigenaars worden terugbetaald.
Als blijkt dat de definitieve bedragen de voorschotbijdragen te
boven gaan, dan moeten de eigenaars dit tekort binnen een maand
na vaststelling van de exploitatierekening aanzuiveren.
Het is dus zaak om de begroting zo nauwgezet mogelijk te plannen.
Een goed middel hiervoor is een meerjarenonderhoudsbegroting
(MJOB) of een meerjarenonderhoudsplanning (MJOP).
Gebruikelijk wordt een MJOB opgesteld over een periode van
20-jaar. Dit lijkt veel, maar een VvE met een of meerdere liften
is er bij gebaat om de kosten zoveel mogelijk over
een langere periode te spreiden .
Kortere perioden komen voor, maar het kan beslist geen kwaad om
te plannen voor 30 of 40 jaar. De uiteindelijke beslissing ligt
bij de Vergadering. Het voordeel van een langlopende MJOB is dat
men makkelijker over een langere periode kan plannen.
De MJOB bevat een planning voor alle gezamenlijke eigendommen die
aan slijtage onderhevig zijn. Enerzijds een bedrag voor het
komende jaar voor direct (dagelijks) onderhoud. Anderzijds een
bedrag voor de komende jaren voor toekomstig (groot)onderhoud. De
bedragen voor het groot onderhoud worden gereserveerd in het
reservefonds. Sedert 1 mei 2008 is een dergelijk reservefonds
voor iedere VvE wettelijk verplicht.
Dagelijks onderhoud
Uiteraard bevat de begroting een post voor dagelijks onderhoud.
Er kan altijd wat stuk gaan.
In het Modelreglement wordt geregeld hoe het bestuur dient om te
gaan met uitgaven voor onderhoud en buiten het onderhoud vallende
uitgaven. Het bestuur kan echter voor deze posten geen uitgaven
doen die een bedrag, dat door de vergadering is vastgesteld, te
boven gaan.
Het komt veelvuldig voor dat deze bedragen worden vastgelegd in
het huishoudelijk reglement. Beter is om dit niet op die manier
te doen. Immers het huishoudelijk reglement moet worden
vastgesteld of gewijzigd met veelal een zwaardere stemverhouding.
Beter is het om die bedragen, die immers toch al op de begroting
staan, middels die begroting tot uiting te laten komen. Hierdoor
kan men ook makkelijker inspelen op, onder meer, indexeringen
Groot (toekomstig) onderhoud
Dat er, via het reservefonds, voor groot onderhoud is
gereserveerd wil nog niet zeggen dat het bestuur daarmee de
vrijheid krijgt, zonder toestemming van de Vergadering, over te
kunnen gaan het onderhoud uit te besteden.
Uiteindelijk beslist de Vergadering wanneer groot onderhoud wordt
uitgevoerd. Als het nog niet direct noodzakelijk is dan kan de
Vergadering, ondanks dat er voldoende geld in kas is, besluiten
nog niet over te gaan tot onderhoud, door het één
of meerdere jaren uit te stellen.
Komt het onderhoud steeds dichterbij dan doet het bestuur er
verstandig aan om minimaal 3 offertes aan te vragen en deze,
indien aanwezig, aan de technische commissie voor te leggen.
Vervolgens legt het bestuur de offertes (in verkorte vorm en met
een advies) aan de Vergadering voor die er daarna een besluit
over neemt.
Heeft u een vraag of een opmerking? Neem dan contact met ons op!
Disclaimer: Disclaimer
U bent hier: Home » Allerlei » Onderhoud