U bent hier: Home » Archief » Archiefstukken » GIW procedure
Ga naar: Homepage
Op 5 februari 2007 heeft een arbiter van het Garantie Instituut
Woningbouw (GIW) een projectontwikkelaar veroordeeld tot het
vervangen van een aantal ramen in een appartementencomplex omdat
deze niet op eenvoudige en veilige wijze door bewoners zelf
kunnen worden bewassen.
Aan de buitenzijde waren geen mogelijkheden of faciliteiten
aanwezig om deze ramen op andere wijze te benaderen.
VvE Structuur is bij de arbitrageprocedure zeer nauw betrokken
geweest en heeft de VvE begeleid en geadviseerd.
Uitgangspositie
De VvE was van mening dat bij appartementsgebouwen als de
onderhavige, waar tegen een vaste koop-/aanneemsom zowel de
totstandkoming van het ontwerp als de bouw van het complex geheel
onder de verantwoordelijkheid van de projectontwikkelaar is
uitgevoerd, de kopers/opdrachtgevers er in beginsel van uit
mochten gaan dat de beglazing daarvan, van binnenuit dan wel van
buitenaf, op een eenvoudige en veilige wijze en tegen redelijke
kosten door henzelf of door derden zijn te reiniging.
De VvE was van mening dat delen van de beglazing niet of niet op
een eenvoudige en veilige wijze door bewoners van binnen uit
konden worden gereinigd. Enerzijds niet omdat diverse ramen vast
zijn en anderzijds niet omdat er sprake was van schuiframen,
waarvan de delen te breed zijn om het glasoppervlak daarvan
geheel, zelfs met een borstel op steel, staande, vanuit het
appartement te kunnen bewassen.
De VvE was van mening dat het gestelde in het Document
Gevelonderhoud, Supplement bij het Document Gevelonderhoud en het
Convenant Gevelonderhoud onverkort op het gebouw van toepassing
was, inclusief de afspraak (tussen Staatssecretaris van SWZ
enerzijds en OSB en de Algemene Werkgeversorganisatie
Glazenwassersbedrijven anderzijds) dat het Document onverkort van
toepassing is voor het werken aan nieuwe gebouwen zijnde gebouwen
waarvan de oplevering is gelegen na 1 januari 1997.
De VvE was van mening dat het onmogelijk was om met een
hoogwerker de ramen te bewassen.
Gezien de bouwstijl achtte de VvE het niet mogelijk om de ramen
met een bewassingsinstallatie vanaf het dak te bewassen.
De VvE attendeerde op het feit dat alle eigenaren hun appartement
hebben gekocht vanwege het uitzicht op het water en de hoger
gelegen appartementen vanwege het weidse uitzicht.
Dat uitzicht werd voor een groot deel bedorven door vuile
ramen.
Het project werd medio 1999 opgeleverd. Direct bij oplevering
werden de problemen gesignaleerd en is de projectontwikkelaar in
kennis gesteld.
De daadwerkelijke GIW-procedure startte medio 2004. De
tussenliggende periode werd gebruikt om de projectontwikkelaar de
ruimte te geven de nodige aanpassingen te doen. Begin 2002 werd
Stichting Waarborgfonds Koopwoningen (SWK) en het GIW
ingeschakeld en de GIW garantieperiode gestuit. Omdat de
projectontwikkelaar en de VvE op geen enkel punt nader tot elkaar
kwamen werd medio 2004 het Verzoek om arbitrage
(appartementsrecht) ingediend en het klachtengeld ad € 45, = gestort.
De vordering
De VvE vorderde het vervangen van de ramen door draai-/kiepramen c.q. H-ramen.
Toelichting op de procedure
Geschillen worden, met uitsluiting van de gewone rechter, met
inachtneming van het GIW reglement door het scheidsgerecht
beslecht door middel van arbitrage.
Het GIW benoemt een College van Arbiters en benoemt daarin een
voorzitter en een plaatsvervangend voorzitter. Uit het college
wordt per geding een scheidsgerecht gevormd overeenkomstig het
bepaalde in artikel 4 van het GIW reglement.
Een geding is aanhangig zodra het gedane verzoek is ontvangen en
het klachtengeld is gestort.
Er kan een technische inspectie door een inspecteur van de
Afdeling Arbitrage van het GIW of een extern adviseur worden
aangewezen die schriftelijk rapport omtrent de technische
aspecten uitbrengt. Het scheidsgerecht kan partijen in de
gelegenheid stellen om binnen een door het scheidsgerecht te
stellen termijn hun standpunten schriftelijk nader toe te lichten
en nadere stukken in het geding te brengen.
Vervolgens stelt het scheidsgerecht partijen in de gelegenheid om
op een door het scheidsgerecht te bepalen plaats en tijdstip,
nadat de stukken gewisseld zijn, hun standpunten mondeling
(hoorzitting) nader toe te lichten.
Hierna volgt de uitspraak. Het scheidsgerecht beslist als goede
mannen naar billijkheid.
Het scheidsgerecht legt zijn uitspraak neer in een schriftelijk
arbitraal vonnis. Als plaats van de arbitrage en van de uitspraak
geldt Rotterdam.
Hoger beroep tegen vonnissen van het scheidsgerecht zijn niet
mogelijk.
Het secretariaat draagt zorg voor deponering van een arbitraal
vonnis van het scheidsgerecht ter griffie van de
Arrondissementsrechtbank te Rotterdam. Het secretariaat zendt een
door de arbiter(s) of door de toegevoegd secretaris getekend
afschrift van het vonnis aan elk der partijen
Het klachtengeld wordt door het GIW aan de verzoeker
gerestitueerd ingeval deze door het scheidsgerecht op een of meer
punten in het gelijk is gesteld.
De beslissing (8 jaar later...!)
Arbiter, recht doende als goede man van billijkheid:
veroordeelt de projectontwikkelaar tot het
vervangen van alle schuiframen aan de waterzijde van het gebouw
door draai-/kiepramen c.q. H-ramen. Deze werkzaamheden dienen,
voor zover deze inmiddels niet al naar behoren zijn uitgevoerd,
zo spoedig mogelijk doch uiterlijk binnen acht maanden na
dagtekening van dit vonnis te zijn uitgevoerd.
Nu de VvE in het gelijk wordt gesteld, wordt haar het klachtengeld terugbetaald.
Moraal van dit verhaal
Een GIW arbitrageprocedure kan lonend zijn, mits men tijdig,
althans binnen de daarvoor gestelde garantietermijn, het Verzoek
tot arbitrage indient.
Laat men dit achterwege, omdat een bestuur het allemaal zelf wil
regelen met de projectontwikkelaar, dan verspeelt de VvE haar
rechten met alle gevolgen van dien op de lange termijn.
VvE Structuur advies: "Tijdig regelen die zaak!" Niet
geschoten is altijd mis!
Het ging in deze zaak om 'maar' slechts 52 schuifpuien met 4
brede schuiframen...! Kosten, inclusief inzetten hoogwerker,
(geschat) op 20.000 euro per schuifpui...! Toch wel de moeite
waard om er even ("Nou ja,...? even, werd 8 jaar...!")
serieus voor te gaan zitten!
We zijn spinnend tevreden met het behaalde resultaat.
Heeft u een vraag of een opmerking? Neem dan contact met ons op!
U bent hier: Home » Archief » Archiefstukken » GIW procedure