U bent hier: Home » Allerlei » Waar gaat het fout in de VvE?
Ga naar: Homepage

Waar gaat het fout in de VvE?

Niet alleen uit meerdere onderzoeken, maar ook uit onze eigen ervaring, blijkt dat (zelf)bestuurders van verenigingen van eigenaren zich niet altijd houden aan de regelgeving, terwijl sommige professionele bestuurders het ook niet al te nauw nemen.
Ook ontbreekt het vaak aan goede kennis van het boek 2 en 5 Burgerlijk Wetboek, de Akte van Splitsing (de splitsingsakte) en het in de splitsingsakte van toepassing verklaarde modelreglement (het splitsingsreglement).
Al deze boeken en voorschriften zijn op een VvE van toepassing en vormen samen het appartementsrecht.

Door wie gaat het fout?
Het spreekwoord: "Onbekend maakt onbemind!" is hier wel heel toepasselijk.
Voor een groot deel komt dat omdat veel bestuurders, maar ook appartementseigenaren, in de veronderstelling verkeren dat een VvE een vereniging is die vergeleken kan worden met een tennis- of biljartvereniging.
Ook komt het veelvuldig voor dat bestuurders (zowel professioneel als zelfbestuurder) het besturen van een VvE, en de regelgeving, niet al te serieus nemen.
Professionelen laten zich (soms grof) betalen voor armzalige diensten. Terwijl zelfbestuurders (leden van de VvE die zichzelf voor een bestuursfunctie beschikbaar hebben gesteld) absoluut niet weten wat het appartementsrecht inhoudt. Dit heeft tot gevolg dat de VvE allerbelabberdst bestuurd wordt. In ieder geval niet zoals de wetgever, de regelgeving, en de leden (bij aankoop van hun dure appartementsrecht) bedoeld hebben.
Omdat het maar weinigen is gegeven het appartementsrecht te doorgronden (ook wij hebben de wijsheid niet in pacht, maar proberen het ten minste te begrijpen) gaat het veel en vaak fout.
Veelal vindt een, met wet en regelgeving onbekend, (zelf)bestuur de regelgeving op het gebied van het Appartementsrecht maar "regeltjes" waar naar hartenlust van kan worden afgeweken.
Men verliest echter uit het oog dat, ook voor appartementseigenaren, de wet (dwingend en regelend recht) volledig van toepassing is.
De eigenaren (de appartementsgerechtigden) dienen echter de meeste schuld van de problemen (en mogelijk mislukken) van de VvE bij zichzelf te zoeken. Immers de Vergadering is het hoogste en besluitende orgaan. Niet het zelfbestuur, niet de professionele bestuurder of beheerder heeft het voor het zeggen. De leiding over de VvE berust bij de Vergadering. Het bestuur is de uitvoerder van de door de Vergadering genomen besluiten. Een beheerder voert het administratief en/of het technisch beheer uit.
Johan Cruijff (met zijn doeltreffende uitspraken) kan het niet treffender zeggen: "Het is weer gebleken dat als de structuur niet klopt, als er geen goede leiding is, dan ben je gedoemd te mislukken."
De Vergadering bepaalt de structuur in de VvE en geeft leiding aan het bestuur! En niet andersom!

Eigenlijk zou deze website geen bestaansrecht behoren te hebben. Niets is echter minder waar!

Waar en wanneer gaat het fout?:

U bent eigenaar van een appartementsrecht! U heeft een vermogen (+ hypotheek) geïnvesteerd in uw bezit! Het bestuur functioneert niet! Het bestuur neemt de regelgeving niet serieus! Het bestuur voert, bij een kantongerechtsprocedure, verweer door een advocaat in te schakelen zonder voorkennis van de Vergadering De bestuurder is tevens voorzitter van de vergadering! Er worden via het huishoudelijk reglement allerlei zaken 'geregeld' die in strijd zijn met de regelgeving! Er wordt afgeweken van de verdeelsleutels vastgelegd in de akte! De penningmeester of administratief beheerder of de boekhouder produceert merkwaardige verantwoordingen! De kascontrolecommissie gooit er met de pet naar, of is niet capabel! Notulen kloppen niet! Bestuur, of voorzitter van de vergadering, behartigt alleen de eigen belangen! Uw voorstel agendapunten vindt u niet terug tijdens de Vergadering van Eigenaars! De eigenaren verdelen zich in twee kampen! Soms is er haat en nijd onder elkaar, of de vergadering eindigt in een ruzie of veldslag! "Hoe mooi uw appartement ook is, uw woongenot wordt verziekt!" "Slapeloze nachten...?" Uiteindelijk geeft u het op en laat uw stem verloren gaan door de vergadering niet meer te bezoeken. Is dat vreemd...? ...Neen!"

"U herkent geen van deze problemen?"
In uw VvE gaat het wel goed?
"Prijst u zich gelukkig! Uw bezit wordt goed bewaakt.
Draag uw bestuur, kascommissie, technische commissie etc. op handen! Wees er zuinig op!
Toch adviseren wij u om nog even 'rond te snuffelen!

"U herkent een aantal van deze problemen?
U behoort tot de gemiddelde groep appartementsrechteigenaren.
Er gaat namelijk veel, heel veel, fout in VvE-land.
Helaas moet ook geconcludeerd worden dat voor veel juristen (rechters en advocaten) de VvE-regelgeving geen hoge prioriteit heeft. Voeg daar het feit bij dat rechtsbijstandsverzekeraars geen behoefte hebben om lange procedures te voeren.
Gevolg: "Het kluitje, rietje verhaal!"
Maar u zit nog steeds met de problemen!
Toch een advocaat inschakelen?
Zoals gesteld heeft de VvE-regelgeving geen hoge prioriteit bij de advocatuur. M.a.w. de kennis ontbreekt grotendeels! Natuurlijk wil de advocaat zich de kennis wel eigen maken, maar dat kost tijd. En tijd kost geld!

Praktijk voorbeeld
De bestuurders van uw VvE zijn bezig met het beheer van uw geld, uw vermogen, uw belegging, uw woongenot, misschien wel uw (gedeeltelijke) pensioenvoorziening.
Ieder weldenkend mens zou geen oog meer dicht doen als je leest dat een voorzitter vergadering, stelt: "Je moet je leden dom houden, anders levert dat alleen maar problemen op tijdens vergaderingen!"
Dat de man, bestuurdersvoorzitter tevens voorzitter vergadering was van een VvE met dik € 25.000.000, = aan economische verkoopwaarde, doet je de rillingen over je rug lopen.
Onbegrijpelijk! Maar het gebeurt!

Wat kunt u ondernemen
Herkent u zich, geheel of gedeeltelijk, wel in bovenstaande problemen? Dan zult u zelf in actie moeten komen! Dat kan op vele manieren! Zelfs als eenling. En ook als u te maken heeft met de zogenoemde 'grootaandeelhouder', de woningbouwvereniging met huurdersbelangen, of met een eigenaar met stemoverwicht in de vergadering
Vraag bij twijfel even bij ons advies.
U heeft vele mogelijkheden om uw recht, of uw gelijk te halen. En daar hoeft beslist niet altijd de rechter voor aan te pas te komen.
Ook al is men in de minderheid, het is altijd verstandig om naar de vergaderingen te gaan en in de vergaderingen duidelijk aan te geven wat de gevolgen kunnen zijn van onredelijke besluiten of het onredelijk tegenwerken om tot besluitvorming te komen.
En kan het niet anders? Dan nog heeft ieder lid, binnen redelijke grenzen, de mogelijkheid terug te vallen op het oordeel van de kantonrechter.
De verhouding tussen de appartementseigenaren wordt rechtens beheerst door de redelijkheid en billijkheid. Dus niet door een medebewoner die, als voorzitter vergadering of bestuurslid, 'dit klusje wel even zal klaren'.
Ook de grootaandeelhouder (bijvoorbeeld een woningbouwvereniging die huurwoningen aan het verkopen is, vakterm: uitponden) met een meerderheidsbelang dient de redelijkheid en billijkheid te respecteren!
Natuurlijk verdient een oplossing binnen de VvE de voorkeur boven een procedure.

Disclaimer: Disclaimer

U bent hier: Home » Allerlei » Waar gaat het fout in de VvE?