Ernstige waarschuwingen voor VvE’s. Pas op!
Betreft VvE’s met, of een makelaar (als bestuurder of administratief beheerder), of een professionele bestuurder/administratief beheerder
Makelaars, professionele bestuurders of administratief beheerders
Bij aanvang van de kredietcrisis ontstond er snel een stop in de koop en verkoop van woningen. Eigenaren van een appartementsrecht (en daarmee verplicht lid van VvE) kregen met hetzelfde probleem te maken. Zolang de eigenaren hun maandelijkse voorschot onderhoudsbijdragen betaalden was er voor de VvE zelf niets aan de hand.
Toen de huizenprijzen door de crisis daalden kregen ook appartementseigenaren met de hypotheekverstrekkers (banken) te maken en werden gedwongen extra af te lossen voor hun hypotheek. Dit resulteerde binnen veel VvE’s vrij snel in achterstanden in de maandelijkse bijdrage.
Veel zelfbestuurders konden niet “omgaan” met die achterstanden. Dit gevoegd bij de vele andere problemen binnen VvE’s (deze website staat er bol van) was voor menige zelfbestuurder voldoende om de Vergadering (de leden in vergadering bijeen) voor te stellen een professionele bestuurder te benoemen of een administratief beheerder te contracteren.
Makelaars merkten direct dat de woningmarkt nagenoeg op slot ging.
Om het hoofd boven water te houden en hun administratief personeel in dienst te houden hebben veel makelaarskantoren zich (als professionele bestuurder of beheerder) “dienstbaar” gemaakt voor Verenigingen van Eigenaren. Het gevolg was dat veel (voornamelijk wat kleinere) VvE’s overgingen naar een makelaarskantoor. Dit betekende voor makelaars, in deze crisis (in afwachting van betere tijden), een welkome vaste bron van inkomsten.
Helaas bleek uit de praktijk dat ook makelaars, noch als bestuurder, noch als administratief beheerder, zich in de kennis van wet- en regelgeving van het appartementsrecht hadden verdiept.
Het heeft bij ons tot een toevloed van hulpvragen en klachten geleid.
Betere tijden
Langzaamaan kruipt Nederland uit het diepe kredietcrisis dal. De effectenbeurzen trekken aan en woningen staan (situatie januari 2014) minder lang te koop.
De verwachting is dan ook dat binnen niet al te lange tijd de makelaars zich weer kunnen gaan bezighouden met het kopen en verkopen van woningen. Dit zal betekenen dat de “aandacht” en tijd voor de VvE’s snel zal verminderen. Dit kan ernstige gevolgen hebben voor VvE’s ! Wij waarschuwen al vast maar!
Het is te hopen dat uw VvE over goede contracten beschikt met de professionele bestuurder of administratief beheerder. In dat geval is er niets aan de hand, maar de praktijk blijkt nu al (helaas) anders.
Iedere VvE dient zich te realiseren dat een benoeming of contract van een bestuurder of administratief beheerder uitsluitend tot stand is gekomen via een besluit van de Vergadering. Iedere wijzigingsvorm van die benoeming of contractovereenkomst dient via diezelfde Vergadering plaats te vinden. Gebeurt dat niet dan is iedere benoeming of overeenkomst volstrekt waardeloos! Dit was vroeger (voor de creditcrisis) al zo en daar is echt niet iets in veranderd! Maar neemt de VvE of nemen de eigenaren actie? De Vergadering is het hoogste en besluitende orgaan ven een VvE, maar veelal zwicht men voor gladde praatjes. Gevolg? Meerdere VvE’s zullen in de problemen komen of in die problemen blijven zitten
Laat u zich als VvE-lid dus niets aanpraten.
Bedenk dat het ook binnen uw VvE over heel veel geld gaat! Dat geld is uw eigendom. Dat moet u proberen zo te houden!
VvE en/of appartementseigenaar, u bent alvast gewaarschuwd!
Bekijk onze pagina “de administratief beheerder” eerst eens en lees dan hier verder. Op die pagina zijn we ook wat dieper ingegaan op het verschil “bestuur” en “beheer”.
Helaas wordt onze kennis en ervaringen niet gebruikt!
In eerdere momenten en op meerdere pagina’s in deze website hebben we al aangegeven dat het binnen het appartementsrecht heel veel fout gaat (zie bijvoorbeeld het interview met ons in de Woonkrant van 24 april 2013 in De Telegraaf. Maar dat interview geeft slechts het topje van de ijsberg weer.
En niemand die er iets aan doet! Behalve onze pogingen dan!
Het is ongelooflijk, maar op alle fronten wordt er ten aanzien van het appartementsrecht geblunderd. Of stil gezwegen? Ook door de verantwoordelijke minister, de volksvertegenwoordigers in de 2e Kamer, kantonrechters, notarissen, makelaars, NVM, belangenorganisaties, KvK, banken, woningbouwverenigingen, corporaties, enzovoort! De regering en/of de volksvertegenwoordigers laat zich, ook ten aanzien van het appartementsrecht, maar al te graag voorlichten door de belangenorganisaties. Maar is die voorlichting van die organisaties wel doelmatig en juist? Wij betwijfelen dat in hoge mate. Maar helaas, om onze mening wordt niet gevraagd. Om mee te mogen praten, te denken en oplossingen te presenteren, hebben wij nog nooit een uitnodiging ontvangen.
Wij zijn er van overtuigd dat het verstrekken van voorlichting door belangenorganisaties teveel het belang van die organisaties behelst en het belang van de appartementseigenaren (de kopers van een appartementsrecht uiteindelijk) niet aan de orde komen.
Er worden heel veel maatregelen afgekondigd die theoretisch aantrekkelijk lijken doch absoluut in de praktijk onuitvoerbaar zijn. De praktijk verschilt aanmerkelijk met de theorie.
Wat theoretisch aantrekkelijk lijkt en daarom als advies of wet wordt vastgelegd, blijkt in de praktijk absoluut niet te werken. Los van het appartementsrecht leest men dagelijks van dergelijke blunders in de media. En dat komt voornamelijk omdat de theorie nimmer in de praktijk wordt getoetst, laat staan dat iemand er over na heeft gedacht!
Wij hebben de praktische kennis en ruime ervaringen in huis, maar krijgen geen enkele kans die op “niveau” te verkondigen en aan te tonen. Toch wel heel erg jammer. En dus blijft het gewoon een zooitje in Nederland met het appartementsrecht. Toch ook wel heel erg jammer! En dat nou ook nog nu we uit de crisis zullen komen!
Soms zijn oplossingen zo eenvoudig en voor de hand liggend! Maar de kans krijgen om het uit te leggen? “Nee, want…?” (Het antwoord mag de politiek zelf invullen).