Neem geen nietige besluiten !
Het is erg belangrijk om als VvE te voorkomen dat er in de vergadering van eigenaren nietige besluiten genomen gaan worden.
Ook latere (toekomstige) eigenaren kunnen een beroep doen op de nietigheid van een besluit.
Er kunnen zeer gecompliceerde situaties ontstaan wanneer de gevolgen van een nietig besluit ongedaan moeten worden gemaakt.
Een veel voorkomend voorbeeld van nietige besluitvorming heeft betrekking op de kostenverdeling in de VvE.
Met regelmaat worden er in een ledenvergadering besluiten genomen waarbij de kostenverdeling binnen de VvE afwijkt van hetgeen daarover in de splitsingsakte is bepaald.
Het is dus belangrijk dat men goed kijkt naar de structuur van besluitvorming in de VvE.
De structuur
In de splitsingsakte mogen geen artikelen staan die in strijd zijn met de wet.
In het huishoudelijk reglement mogen op zijn beurt geen artikelen staan die strijdig zijn met de splitsingsakte.
Een voorbeeld
Onlangs bleek maar weer dat het in de praktijk toch voorkomt dat er in de splitsingsakte artikelen staan die in strijd zijn met de wet.
Op 30 november 2017 deed het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden een uitspraak over de nietigheid van een afwijkende verdeelsleutel.
In die zaak had een eigenaar verzocht een besluit van de vergadering om het huishoudelijk reglement aan te passen nietig te verklaren.
Het hof gaf daarin het volgende aan :
“… Ingevolge artikel 5:113 lid 1 BW zijn de aandelen die door de splitsing in appartementsrechten ontstaan gelijk, tenzij bij de akte van splitsing een andere verhouding is bepaald.
Voor de kosten en schulden die voor de gezamenlijke appartementseigenaren komen, bepaalt artikel 5:113 lid 2 BW dat de eigenaren voor elk appartementsrecht een gelijk deel hebben bij te dragen, tenzij in het reglement een andere verhouding is bepaald.
Met reglement is in artikel 5:113 lid 2 BW bedoeld het reglement in de (notariële) akte van splitsing.”
Wanneer appartementseigenaren een andere verdeling wensen dan een gelijk deel van de gezamenlijke kosten en schulden, zal die andere verdelingsmaatstaf in de splitsingsakte dienen te worden neergelegd.
In de onderhavige kwestie was het hof van mening dat in de splitsingsreglement een artikel stond die het mogelijk maakte dat het huishoudelijk reglement een regeling bevatte, die afwijkt van van het reglement in de Splitsingsakte.
Dat is in strijd met artikel 5:113 lid 2 BW en dus nietig !
Let dus heel goed op dat je als VvE de kosten verdeelt zoals is aangegeven in de splitsingsakte.
En als je als VvE de kostenverdeling toch wilt veranderen, dan zal de splitsingsakte gewijzigd moeten worden !
Wilt u reageren of discussiëren over dit artikel?
Surf dan naar VvE-Forum.nl