Appartement kopen?
Dan krijgt u te maken met de Vereniging van Eigenaren (VvE), met de maandelijkse onderhoudskosten, met de splitsingsakte (akte), met een splitsingsreglement (modelreglement), met een huishoudelijk reglement, met een reservefonds, met een jaarlijkse vergadering, met een bestuur, met een voorzitter van de vergadering, met verdeelsleutels (vaak met ongelijke breukdelen).
Laat u hierdoor niet afschrikken!
Wij kunnen u door dit (begin) proces heen leiden. Wij hebben ons gespecialiseerd op dit gebied en kunnen u vooraf adviseren om het betreffende object wel of niet te kopen.
Let op! Wij zijn beslist geen koop/verkoop makelaar. Wij bemoeien ons dan ook niet met het loven en bieden.
Wij geven u slechts een advies en een richtlijn met betrekking tot de staat van onderhoud van het gehele complex en de interne VvE aangelegenheden.
Als u eigenaar bent van een eengezinswoning heeft u ook te maken met onderhoud, opstal- en glasverzekering. Ook dan heeft u er alle belang bij dat uw bezit goed wordt onderhouden en in waarde stijgt
U moet reserveren voor schilderen, onderhoud/vervanging (dak, dakgoten, hemelwaterafvoeren, kozijnen, deuren).
Zo werkt het ook als u eigenaar bent van een appartementsrecht.
Het voordeel van het wonen in een appartement is dat al het dagelijkse onderhoud, het onderhoud op lange termijn en verzekeren van het gezamenlijk eigendom, door de zorg van het bestuur wordt geregeld.
Het zal u niet verbazen dat dit betaald moet worden.
Dat geschiedt door de maandelijkse onderhoudsbijdrage. Dat is een bijdrage die u maandelijks, als voorschot, aan de VvE betaalt. In de “wandelgangen” wordt dit bedrag ook wel “servicekosten genoemd”, maar onze voorkeur gaat uit naar de benaming “onderhoudsbijdrage”. Als appartementsgerechtigde betaalt u immers, naast een gering bedrag aan service, ook nog eens voor het jaarlijkse onderhoud en voor toekomstig groot onderhoud voor het gebouw. Bovendien zit in dit bedrag ook de verzekeringen verwerkt. Jaarlijks wordt aan de hand van de exploitatierekening bekeken of de voorschotbijdragen kostendekkend zijn geweest. Ingeval van een tekort zal er bijbetaald moeten worden. Ingeval van een overschot kan de Vergadering besluiten tot terugbetaling aan de leden of dat het overschot aan de reserves wordt toegevoegd.
U behoort te weten wat de maandelijkse bijdragen aan het reservefonds en eventuele andere lasten zijn! Mag u de akte van splitsing, de splitsingstekening, het reglement van splitsing en het huishoudelijk reglement inzien? In deze stukken staan namelijk de rechten en plichten van de eigenaren, hun verplichte aandeel in de onderhoudskosten en hun stemrecht, inclusief het aantal stemmen dat u in de Vergadering mag uitbrengen.
Deze stukken kunt u (of uw makelaar) opvragen bij het Kadaster. Is de VvE actief, of leidt die een slapend bestaan, of nog erger is de VvE in coma?
Hoe is de mate van onderhoud? Is er achterstand in het onderhoud? Staan er grote onderhoudszaken op het programma? Is daar geld voor gereserveerd? Zit er voldoende vermogen in het reservefonds?
Heeft de VvE een zelfbestuur of en professionele bestuurder? Hoe functioneert die?
Doet de VvE zelf het administratieve beheer of is dat, tegen betaling, uitbesteed aan een professionele beheerder? Hoe functioneert die beheerder?
Hoe is de stemming tijdens de vergaderingen? Worden de notulen tijdig naar de leden toegezonden?
Allemaal zaken die u moet weten om uw toekomstig woongenot te waarborgen. Maar ook belangrijk als u een bod wil uitbrengen.
Om dat allemaal even uit te zoeken is kennis en tijd nodig. En als u die kennis niet heeft dan heeft u daar op dit moment nou net even geen tijd voor!
Wij kunnen die taak van u overnemen en u een grote zorg uit handen nemen.
Wij onderzoeken de laatste 2 jaarverslagen, de balans, de exploitatierekening, de mate van onderhoud, de inhoud van het/de reservefonds(en). We informeren of er sprake is van een ballotagecommissie. Mag u huisdieren hebben? Voorts informeren we naar de maandelijkse voorschotbijdragen (onderhoudsbijdragen).
We vragen, ter bestudering, de notulen op van de 2 laatste vergaderingen op. Voorts vragen we het huishoudelijk reglement op om te bekijken we of er geen artikelen in staan die in strijd zijn met wet en regelgeving.
En is de betreffende VvE terughoudend met het verstrekken van die gegevens? Dan adviseren wij u om vooral nou net niet dit appartement te kopen! U krijgt van ons uw geld terug, uiteraard na aftrek van de door ons gemaakte kosten (telefoon- en portokosten, vergoeding werkuren).
U bent een illusie armer, en een ervaring rijker. Maar u heeft wel voorkomen dat u tegen een zeperd bent aangelopen!
Er zijn voldoende appartementen, ook in uw omgeving, waarin de VvE wel goed functioneert. Het is beslist niet overal kommer en kwel!
Overdrachtsbelasting
Als koper van een appartementsrecht bent u, net als de koper van een eengezinswoning, overdrachtsbelasting verschuldigd.
U kunt echter bij het vaststellen van het bedrag, waarover u overdrachtsbelasting verschuldigd bent, rekening houden met het bedrag wat de vorige eigenaar in het reservefonds heeft opgebouwd.
Bij een gezonde VvE hebben de gezamenlijke appartementseigenaren in het verleden besloten stortingen te doen in het reserve- en onderhoudsfonds, van waaruit te zijner tijd de kosten van groot onderhoud van het gebouw worden voldaan.
Deze reserve- en onderhoudsfondsen zijn zogenoemde gebonden reserves en worden, ingeval van verkoop, niet terugbetaald aan de eigenaar van een appartement. Dit geld is eigendom van de vereniging. Als het goed is heeft de verkopende partij zijn aandeel in het reservefonds verdisconteerd in de vraagprijs.
Over het bedrag in het reservefonds hoeft de koper geen overdrachtsbelasting te betalen.
Hetzelfde geldt wanneer de koper ‘roerende zaken’ overneemt.
De koper dient daarom tijdens de onderhandelingen met de verkoper overeen te komen om in het koopcontract een bedrag vermeld te krijgen betreffende het aandeel in het reservefonds alsmede voor de overname van eventuele roerende zaken.