Algemene informatie

In deze rubriek vind u algemene informatie over de VvE. Deze zullen, in voorkomend geval, aangevuld worden.
Uit ingekomen vragen blijkt vaak dat bepaalde aspecten op het VvE gebied een nadere toelichting behoeven.

De vergadering van eigenaren:

De vergadering van eigenaren is het hoogste orgaan binnen een vereniging van eigenaren. Hier worden in principe alle besluiten genomen, tenzij de wet of de statuten de beslissingsbevoegdheid aan een ander orgaan heeft opgedragen. Het bestuur voert, als uitvoerend orgaan, de besluiten van de Vergadering uit. Met andere woorden: “Het bestuur is de uitvoerder van de door de vergadering van eigenaren genomen besluiten”.

De voorzitter Vergadering van Eigenaars

Deze voorzitter wordt al dan niet uit de eigenaars voor onbepaalde tijd benoemd. Hij kan te allen tijde door de Vergadering worden ontslagen.
De voorzitter is belast met de leiding van de Vergadering, bij zijn afwezigheid voorziet de Vergadering zelf in haar leiding. De voorzitter bepaalt in hoge mate de sfeer tijdens de vergadering en daarmee de slagingskans van het activeren van de VvE. De sfeer wordt gemaakt en gebroken door de mate waarin sprekers de ruimte krijgen hun standpunten te uiten en door de manier waarop zij worden behandeld. Oeverloos gezever en wijdlopige betogen zijn echter ook weer contraproductief.
Een goede voorzitter is vriendelijk en beleefd. Laat iedereen in zijn waarde maar is tegelijk ook zakelijk genoeg om onderwerpen op het juiste moment af te breken en goed samen te vatten. Hij kan meteen een bondig voorstel in stemming brengen.
De voorzitter wordt benoemd en ontslagen door de vergadering van eigenaren (zie Modelreglement 1992 art. 33).
Deze voorzitter mag beslist niet gelijktijdig de functie van bestuurder bekleden. Het gelijktijdig uitoefenen van de functie bestuurder en voorzitter van de vergadering is alleen toegestaan bij een meerhoofdig bestuur.
Het benoemen van een voorzitter, zonder “bestuursbinding” geniet, ook uit het oogpunt van belangenverstrengeling verreweg de voorkeur in plaats van het benoemen van één en dezelfde persoon voor meerdere functies.

Het bestuur:

Het bestuur berust bij één of meer (altijd een oneven aantal) bestuurders, die al dan niet uit de eigenaars door de Vergadering worden benoemd. Zij worden voor onbepaalde tijd benoemd en kunnen te allen tijde worden ontslagen.
Bij meerdere bestuurders benoemen zij uit hun midden een bestuursvoorzitter alsmede een secretaris en een penningmeester.
De functies binnen een bestuur zijn interne afspraken die naar buiten toe geen enkele zelfstandigheid impliceert. Het bestuur vormt een orgaan binnen een VvE. De bestuursleden zijn gezamenlijk verantwoordelijk en aansprakelijk voor hun handelen.

“Voorzitter van de VvE”:

Een juridisch gedrocht.
Het begrip voorzitter van de VvE komt in het appartementsrecht niet voor en bestaat dus niet! U heeft het al vele keren kunnen lezen binnen deze website
De enige voorzitter, die in de wet voorkomt, is de voorzitter van de Vergadering. Hij heeft twee, nogal beperkte, taken:
* hij vervangt de bestuurder bij diens afwezigheid;
* hij leidt, hoe kan het anders, de Vergadering.
Onechte voorzitter Vergadering van Eigenaars
Oneigenlijke voorzitters van Verenigingen van Eigenaren, die zich ofwel als voorzitter van gewone verenigingen of als bestuurders van de VvE gedragen (en het dus niet zijn) kunnen en moeten daarom op hun handelen worden aangesproken. Zij kunnen ook nog eens, ten opzichte van de overige appartementseigenaren en in sommige gevallen zelfs extern, voor hun handelen in persoon aansprakelijk zijn.

Een vergaderbesluit:

Zodra een eigenaar zich niet kan verenigen met een besluit van de Vergadering dan kan hij binnen een termijn van één maand de Kantonrechter verzoeken om het besluit van de vergadering van eigenaars te vernietigen.
Laat hij deze termijn ongebruikt verstrijken, dan is het besluit juridisch onaantastbaar geworden en is hij verplicht om zijn medewerking te verlenen aan de uitvoering van het besluit.

Stemverhoudingen:

De vaststelling van het quorum geschiedt, aan het begin van elke vergadering, aan de hand van de getekende presentielijsten. Het vastgestelde quorum geldt voor alle stemverhoudingen, behalve als unanimiteit volgens de regelgeving vereist is.

  • Volstrekte (gewone) meerderheid: de helft plus één van de uitgebrachte stemmen (inclusief volmachten) in een vergadering waarin minimaal de helft van het totaal aantal stemmen dat kan worden uitgebracht aanwezig is.
    Let op! Dit laatste geldt niet volledig voor een VvE met het modelreglement 2006. In het reglement 2006 is het aanwezigheidsquorum van minimaal de helft losgelaten. In principe kunnen in dergelijke gevallen, rekening houdend met de helft plus één van de uitgebrachte stemmen, twee of drie eigenaren besluiten nemen die voor de hele VvE bindend zijn.
  • Gekwalificeerde meerderheid: (Bijvoorbeeld vaststellen of wijzigen van een huishoudelijk reglement) 2/3 van het aantal uitgebrachte stemmen in een vergadering waarin het aantal eigenaren tegenwoordig of vertegenwoordigd is, dat ten minste 2/3 van het totale aantal stemmen kan uitbrengen.
  • Unanimiteit van stemmen: (bijvoorbeeld ingeval van belangrijke wijziging van de Akte van Splitsing) en aanvullingen of wijzigingen op het Modelreglement 100% van alle appartementsgerechtigden, inclusief de hypotheekverstrekkers. Voor een simpele wijziging van een reglementbepaling is niet altijd de toestemming van de hypotheekbanken benodigd.
    Voorts is ook unanimiteit vereist voor alle beschikkingshandelingen. Dit zijn zaken die te maken hebben met verhuur of verkoop van een (deel) van een gemeenschappelijke ruimte of gemeenschappelijke zaak. De verhuur van een gedeelte van het dak aan een Telecomprovider voor het plaatsen van een mast is zo’n beschikkingshandeling waar unanimiteit voor nodig is, los van het feit of het bestuur gerechtigd is om contracten af te sluiten met een langere looptijd dan één jaar.

Sedert 1 mei 2008 is het ook mogelijk om, met medewerking van het bestuur, de akte te wijzigen met slechts 4/5e van stemmen.
Het wijzigen van de akte is, zeker sinds 1 mei 2008 een zeer dure aangelegenheid geworden.

VvE is geen normale vereniging

Een VvE is geen normale vereniging zoals, bijvoorbeeld, een tennis- of speeltuinvereniging. Er zijn namelijk diverse wettelijke bepalingen waaraan een VvE en het bestuur zich moeten houden. Zo is iedere appartementsgerechtigde van rechtswege lid van een VvE.

“Waarom deze wettelijke bepalingen?”

Omdat een VvE te maken heeft met huisvesting en dat is voor de overheid een belangrijk onderwerp.
Alle appartementsgerechtigden zijn samen eigenaar van het gebouw of complex.
Het gebouw of complex is gesplitst in meerdere appartementsrechten. Eigenaren verkrijgen een dergelijk recht door aankoop. Dit verklaart onmiddellijk waarom men geen eigenaar wordt van het appartement of woning. Men koopt alleen het recht.
Door de koop wordt men automatisch lid van de VvE. Dit lidmaatschap kan uitsluitend beëindigd worden door verkoop van het recht.
Veel eigenaren beschouwen de koop van een appartementsrecht als een belegging en beschouwen vervolgens hun recht als een aandeel in de gemeenschap.
Dat is geheel juist want de waarde van een woning kan fluctueren. Net als bij koopwoningen kan in het economische verkeer de waarde van een appartementsrecht gelijkwaardig stijgen of dalen.

Waardedaling appartement

Een niet goed functionerende VvE doet onmiddellijk de waarde van elk appartement verminderen.
Iedere appartementsgerechtigde dient daarom te beseffen hoe belangrijk een goed functionerende VvE en de betrokkenheid van iedere eigenaar voor hun belegging (hun aandeel) is.
Sedert 1 mei 2008 is een gevuld reservefonds een wettelijke plicht geworden. Potentiële kopers vragen tegenwoordig steeds meer naar o.a. de notulen van de laatste 2 vergaderingen, de laatste jaarstukken, de akte, het reservefonds en het huishoudelijk reglement. Daarmee krijgt men een redelijk goed beeld van het reilen en zeilen van een VvE.

Elk minpuntje drukt de biedprijs!

Is er terughoudendheid om deze informatie te geven, dan zal een mogelijke koper meteen afhaken.

Is een VvE een zakelijke onderneming?

Niet helemaal. Maar men kan een VvE wel vergelijken met een onderneming waar men zakelijk met elkaar dient om te gaan. Immers iedere appartementsgerechtigde heeft veel geld in zijn aandeel (de hypotheek) gestoken en draagt maandelijks, naar rato, bij voor het dagelijks onderhoud plus reserveren voor toekomstige onderhoudsuitgaven. Dit alles om hun belegging in stand te houden.

En de VvE? …Dat zijn ze zelf! …De eigenaars! …Met zijn allen!

Ieder zijn belang

Van de leden mag, gelet op ieder zijn belang, een grote mate van betrokkenheid worden verwacht. Van een (zelf)bestuur en (zelf)beheerder mag een grote mate van verantwoordelijkheid worden geëist.

Afzuigkap keuken aansluiten op het mechanische ventilatiesysteem?:

Indien er sprake is van een gemeenschappelijk ventilatiekanaal dan mag de afzuigkap van de keuken niet op het bestaande systeem worden aangesloten!
Op grond van de modelreglementen behoren de ventilatiekanalen tot de gemeenschappelijke gedeelten. Dit betekent dat zonder toestemming van de VvE de gebruiker geen aansluitingen of veranderingen hieraan mag aanbrengen.
Anders ligt het indien ieder appartement zijn eigen ventilatiekanaal heeft. Daarvoor dient de gebruiker zijn splitsingsakte na te pluizen.
Hetzelfde geldt voor Airco’s. Indien er een installatie aanwezig is dan behoort deze installatie, inclusief de leidingen, op grond van de modelreglementen tot de gemeenschappelijke gedeelten. Veranderingen hieraan kunnen dus alleen met toestemming van de Vergadering gebeuren.
Het plaatsen van een aparte airco-installatie inclusief luchtafvoer en aanvoer door het dak of de gevel is ook alleen mogelijk met toestemming van de Vergadering. Ook in dit geval behoren het dak en de gevel tot de gemeenschappelijke gedeelten.
Voorts bepalen de modelreglementen dat iedere op-, aan- of onderbouw zonder toestemming van de Vergadering verboden is.

Schriftelijke besluitvorming:

In meerdere VvE’s hebben bestuurders geprobeerd via schriftelijke enquêtes, of schriftelijke verzoeken een meerderheid te krijgen voor een bepaalde behoefte, zonder daarover een vergadering uit te schrijven
Wettelijk is al vastgesteld dat het bestuur verplicht is om in ieder geval één keer per jaar een vergadering uit te roepen. Daarnaast bepalen de modelreglementen dat er vergaderingen worden uitgeschreven zodra het bestuur of de voorzitter van de vergadering dat nodig vindt. Afhankelijk wat daarover in de respectievelijke splitsingsakten is bepaald kunnen een aantal eigenaren, onder nauwkeurige opgave van de agendapunten het bestuur om het uitschrijven van een vergadering verzoeken.

De modelreglementen bepalen voorts dat alle besluiten worden genomen met volstrekte meerderheid van de uitgebrachte stemmen. Mogelijk kan de splitsingsakte of het BW een andere stemverhouding voorschrijven

De modelreglementen geven een afwijkende stemverhouding bij schriftelijke besluitvorming of enquête.
Deze reglementen bepalen dat met een besluit van de vergadering gelijk staat een voorstel waarmee alle eigenaren schriftelijk hun instemming hebben gegeven.
Buiten de jaarvergadering om is schriftelijke besluitvorming daarom mogelijk, maar moeten wel alle eigenaren met een voorstel instemmen. Anders is er geen sprake van een rechtsgeldig, dus nietig, besluit.

Vergaderen en discussiëren verdient verreweg de voorkeur boven de éénzijdige informatie die u mogelijk van uw bestuur ontvangt

Twijfel over de rechtmatige eigenaar van het appartementsrecht:

In een aantal gevallen kan zomaar de situatie ontstaan dat er binnen een VvE of bestuur twijfel komt te bestaat wie de rechtmatige eigenaar van een appartement is.
Voorbeelden:
Denk aan langdurige verhuur door de “eigenaar”, of door vererving (eigenaar is overleden en een erfgenaam wordt “eigenaar”), of door “stille” vervreemding, of door stilzwijgend vertrek naar het buitenland van de eigenaar.
Er is een eenvoudige wijze om te achterhalen wie de rechtmatige eigenaar was, of is, geworden.

Via het Kadaster kan iedereen online en tegen (online) betaling van nog geen €3,- een “Kadastraal bericht eigendom” downloaden (PDF formaat). Het bericht bevat meerdere gegevens over het betreffende pand, onder andere:
* de kadastraal gerechtigden (gegevens van de eigenaar);
* de plaats van het perceel (de unieke kadastrale aanduiding en het adres);
* de zakelijke rechten;
* eventuele belemmeringen;
* eventuele aanvullende registratie zoals verklaringen van erfrecht.

Wie is nu eigenlijk de vertegenwoordiger van de gezamenlijke eigenaren?

De VvE is de vertegenwoordiger van de gezamenlijke eigenaren, die op haar beurt weer vertegenwoordigd kan worden door een bestuurder (of zelfbestuur). De VvE en daarmee ook de bestuurder dienen te handelen binnen de grenzen van hun vertegenwoordigingsbevoegdheid. Die grenzen worden bepaald door de wet, de splitsingsakte en het splitsingsreglement en zelfs door de besluiten van de vergadering van eigenaren.

Voor zover de splitsingsakte en het splitsingsreglement niet anders bepalen, beheert de bestuurder de middelen van de VvE en draagt zorg voor de tenuitvoerlegging van de besluiten van de vergadering van eigenaren.
Het kan gebeuren dat de bestuurder de besluiten van de vergadering van eigenaren verkeert of helemaal niet uitvoert. Het kan zelfs gebeuren dat de bestuurder optreedt zonder een daartoe strekkend besluit van de vergadering. Dit kan verstrekkende en nadelige gevolgen hebben voor de VvE. De VvE hoeft dit handelen van de bestuurder natuurlijk niet te accepteren. Het is immers niet de bestuurder maar de vergadering van eigenaren dat het hoogste orgaan is binnen de VvE.
De bestuurder heeft op grond van de wet de verplichting om zijn taken naar behoren te vervullen.
Schiet hij hierin tekort dan is er sprake van onbehoorlijk bestuur en is de bestuurder in principe aansprakelijk voor de door de VvE geleden schade als gevolg van dit onbehoorlijk bestuur.